สินเชื่อบ้านยังมีลุ้นครึ่งปีหลังผงกหัว หลังดีเวลอปเปอร์แห่อัดโปรโมชันหนุนการเติบโต ด้าน “กสิกรไทย” มั่นใจที่อยู่อาศัยขยายตัวได้ในกลุ่มเรียลดีมานด์ ยันทั้งปีได้ตามเป้าหมาย 4.2 หมื่นล้านบาท “ซีไอเอ็มบี ไทย” ชี้ทั้งระบบขยาย 5-6 แสนล้านบาท
โฟกัสลูกค้ารายได้ 5-7 หมื่นบาทต่อเดือน/รุกตลาดออนไลน์ ทั้งปีเล็งปล่อยสินเชื่อ 1.3 หมื่นล้านบาท ฟาก “เกียรตินาคิน” ชิมลางสินเชื่อบ้าน เน้นใช้ความสัมพันธ์ผู้ประกอบการดอดหาลูกค้ารายย่อย ลดความเสี่ยงพอร์ตเช่าซื้อ พอใจยอดบุ๊กกิ้งเฉลี่ย 1 พันล้านบาทต่อเดือน
ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)รายงานภาวะอสังหาริมทรัพย์เดือนมิถุนายน 2558 เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องในกลุ่มอาคารชุด ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบชะลอลง โดยอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่(ค่าเฉลี่ยเคลื่อนที่ 3 เดือน)เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 8,233 หน่วยในเดือนก่อน มาอยู่ที่ 9,226 หน่วยในเดือนมิถุนายนตามการเร่งเปิดขายอาคารชุดโดยเฉพาะโครงการตามแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าเพื่อให้อาคารชุดแล้วเสร็จทันการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าในอนาคต
ขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยแนวราบหดตัวต่อเนื่อง โดยที่อุปสงค์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจากความต้องการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าโดยอัตราการจองที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 35% จากเดือนก่อนอยู่ที่ 26.1% โดยมีสัดส่วนจองเพิ่มเพื่อลงทุนและเก็งกำไรในอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ไตรมาส 2/2558 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวเล็กน้อยจากไตรมาสแรกตามการฟื้นตัวของตลาดอาคารชุด โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทต่อหน่วยขึ้นไป เนื่องจากผู้ประกอบการเร่งปิดโครงการตามแนวรถไฟฟ้าเพื่อให้เสร็จทันการเปิดบริการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนั้น
สอดรับกับนายทวี ธีระสุนทรวงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) (บมจ.) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า แม้ว่าภาพเศรษฐกิจโดยรวมยังคงชะลอตัวอยู่ แต่ในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังไม่มีปัญหา เพราะเป็นสินเชื่อที่คนยังมีความต้องการอยู่ เมื่อเทียบกับสินเชื่อประเภทอื่น เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล (Personal Loan) และสินเชื่อบัตรเครดิต ที่ทุกคนยังคงระมัดระวังการใช้จ่าย และธนาคารพาณิชย์ก็ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ เพื่อควบคุมความเสี่ยง ทำให้อัตราการขยายตัวไม่ได้สูงมากเมื่อเทียบกับในอดีตที่ผ่านมา
ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยถือเป็นสินเชื่อที่ยังสามารถขยายตัวได้เรื่อยๆ จะเห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังพัฒนาโครงการออกมาต่อเนื่อง แม้ว่าอัตราการเปิดโครงการใหม่จะลดลง แต่ถือว่าไม่ได้หยุดชะงัก ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะบ้านระดับราคาที่ 3 ล้านบาท ยังเป็นที่ต้องการของตลาด แบ่งความต้องการเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน เป็นคอนโดมิเนียม รอบนอกจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ดังนั้น จากแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังสามารถขยายตัวได้อยู่
สำหรับกลยุทธ์ในเรื่องของสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น ธนาคารยังคงทำต่อเนื่องในการร่วมมือกับดีเวลอปเปอร์ หรือการออกงานตามมหกรรมต่างๆ เช่น บ้านและคอนโดฯ เป็นต้น แต่ในเรื่องการแข่งขันด้านราคาคงไม่ทำ เพราะตอนนี้จะเห็นว่าการลด แลก แจก แถมยังคงเป็นปัญหาอยู่ ส่วนเรื่องอัตราดอกเบี้ย 0% คงไม่มีสถาบันการเงินไหนที่จะเล่นแคมเปญแบบนี้
นายทวีกล่าวอีกว่า ทั้งนี้ในช่วง 6 เดือนแรก ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อไปแล้ว 6% คิดเป็นเม็ดเงินปล่อยใหม่ 2.1 หมื่นล้านบาท จากเป้าหมายทั้งปีอยู่ที่ 4.2 หมื่นล้านบาท โดยปัจจุบันยอดสินเชื่อคงค้างอยู่ที่ 2.3 แสนล้านบาท ถือว่าทำได้ตามเป้าหมาย แต่ปัญหาที่เจอ จะเห็นว่าลูกค้ามีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก แต่ก็มีลูกค้าที่ไม่มีศักยภาพในการขอสินเชื่อก็เยอะเช่นเดียวกันซึ่งมาจากปัจจัยหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 35-40%
อย่างไรก็ดีเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อธนาคารจะมีการปรับตามภาวะเศรษฐกิจเป็นระยะๆ ทำให้หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) สะท้อนถึงพอร์ตที่มีคุณภาพ โดยเอ็นพีแอลอยู่ที่ 1.92% เพิ่มขึ้นจาก 1.8% ในสิ้นปี 2557 คาดว่าเอ็นพีแอลอาจจะขยับขึ้นเล็กน้อย แต่ถือว่าต่ำกว่าระบบที่อยู่ 2.4%
ด้านนางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวเช่นกันว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบันมีสัญญาณเป็นบวกขึ้น เห็นได้จากดีเวลอปเปอร์เริ่มหันออกมาทำโปรโมชันมากขึ้น ซึ่งจะเป็นตัวหนุนให้ลูกค้าตัดสินใจได้เร็วขึ้น ทำให้ในช่วงครึ่งปีหลังจะเห็นยอดโอนบ้านมากกว่าครึ่งปีแรก โดยตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบปีนี้จะอยู่ที่ 5-6 แสนล้านบาท ถือว่าทรงตัวจากปีก่อน โดยระบบธนาคารพาณิชย์มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ 5-6%
สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ยังสามารถเติบโตได้ดี จะเป็นแนวราบ ทั่วกรุงเทพฯปริมณฑล แถบแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะช่วงนนทบุรี ที่รอโอนกว่า 3-4 หมื่นยูนิต ส่วนตึกสูง-คอนโดมิเนียม การขยายตัวอาจจะลำบาก โดยเฉพาะต่างจังหวัดยังชะลอตัวอยู่ ซึ่งกลุ่มราคาบ้านอยู่ที่ 2-5 ล้านบาท ยังเป็นตลาดที่ขยายตัวได้ ซึ่งกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ตั้งแต่ 3-7 หมื่นล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นกลยุทธ์ปีนี้ธนาคารจะโฟกัสกลุ่มลูกค้าในระดับดังกล่าว และเน้นพื้นที่เป็นหลักในการปล่อยสินเชื่อ เช่น แนวรถไฟฟ้า เขตเศรษฐกิจ หัวเมืองใหญ่ เป็นต้น โดยผ่านช่องทางออนไลน์เพิ่มขึ้น พร้อมเสนอแคมเปญพิเศษ
ทั้งนี้ ในช่วง 6 เดือนแรก ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อแล้ว 6 พันล้านบาท ถือว่าหย่อนเป้าเล็กน้อย แต่คาดว่าในช่วงครึ่งปีหลังจะสามารถปล่อยได้ 7-8 พันล้านบาท ถือว่าตามเป้าทั้งปีอยู่ที่ 1.3 หมื่นล้านบาท จากยอดสินเชื่อคงค้าง 5 หมื่นล้านบาท และภายในสิ้นปีจะเพิ่มเป็น 6 หมื่นล้านบาท โดยเอ็นพีแอลจะทรงตัวอยู่ที่ระดับ 3.7-3.8% เนื่องจากธนาคารไม่ได้มีการขายสินทรัพย์ออก แต่ช่วยลูกค้าในการปรับโครงสร้างหนี้แทน ส่วนยอดการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 40% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 30-35% เป็นผลมาจากหนี้ครัวเรือนที่ลูกค้ามี ซึ่งถือเป็นปัญหาที่ทุกธนาคารต้องเจอในภาวะแบบนี้
นายอภินันท์ เกลียวปฏินนท์ กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานธุรกิจธนาคารพาณิชย์ บมจ.ธนาคารเกียรตินาคิน เปิดเผยว่า ในปีนี้ธนาคารจะให้ความสำคัญและเริ่มเข้ามาทำตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เพื่อลดการพึ่งพาสินเชื่อเช่าซื้อที่เป็นพอร์ตสินเชื่อใหญ่ของธนาคาร แต่ยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและปัญหาสะสมจากโครงการรถคันแรกในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
ทั้งนี้กลยุทธ์การทำธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น ธนาคารจะอาศัยใช้ความสัมพันธ์กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารสนับสนุนสินเชื่ออยู่แล้วในการเข้าไปหาลูกค้ากลุ่มที่เป็นรายย่อย หรือให้ลูกค้าผู้ประกอบการส่งลูกค้าให้ ซึ่งวิธีการนี้ธนาคารลดความเสี่ยงจากการอนุมัติได้ด้วย เนื่องจากธนาคารมีประวัติข้อมูลของผู้ประกอบการในเชิงลึก ข้อดีและข้อเสีย ทั้งในส่วนของโครงการ และทำเลที่ตั้งว่ามีศักยภาพมากน้อยแค่ไหน และสามารถดึงดูดลูกค้ารายย่อยได้หรือไม่นั้น ถือเป็นจุดแข็งที่ธนาคารจะนำมาใช้ในการหาลูกค้ารายย่อย
อย่างไรก็ดีภายหลังจากธนาคารหันมาทำสินเชื่อที่อยู่อาศัย ปัจจุบันมียอดปล่อยสินเชื่อใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ 1 พันล้านบาทต่อเดือน ถือว่าเริ่มต้นได้ดี และเราจะขยายต่อไปเรื่อยๆ เพราะเราต้องการจะลดการพึ่งพาสินเชื่อเช่าซื้อลง ส่วนเป้าหมายอนาคตธนาคารจะหาช่องทางอื่นในการนำเสนอลูกค้าต่อไป
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ