การเปิดรับฟังความสนใจของภาคเอกชนในการลงทุนในโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ (Market Sounding) ซึ่งกำลังจะเป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อการเดินทางที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย เมื่อวันที่ 5 ส.ค. 2558 บรรยากาศเป็นไปด้วยความคึกคัก
พลันเมื่อ ออมสิน ชีวะพฤกษ์ ประธานกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ฉายภาพแผนการพัฒนายักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ บรรดาผู้ประกอบการขนาดใหญ่ต่างนิ่งเงียบ หลายคนมองเห็นดวงดาวอยู่พราวพราย
ผังการพัฒนาที่ รฟท.เสนอนั้น มีพื้นที่ที่จะพัฒนารวมทั้งสิ้น 218 ไร่ แบ่งเป็น 3 โซน คือ โซน A : Smart Business Complex เนื้อที่ 35 ไร่ โจซน B : ASEAN Commer-35 ไร่ โซน B : ASEAN Commercial and Business Hub เนื้อที่ 78 ไร่ โซน C : SMART Healthy and Vibrant Town เนื้อที่ 105 ไร่ ตั้งอยู่บนพื้นที่ของสถานีขนส่งหมอชิต 2 ในปัจจุบัน
ขณะที่โซน D เนื้อที่ 87.5 ไร่ ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายและศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทาง
สำหรับรูปแบบการลงทุนนั้นอยู่ระหว่างการประเมินว่าจะเป็นการใช้สิทธิการเช่าระยะยาว หรือเป็นการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) โดยเป็นผู้พัฒนาพื้นที่หลัก ส่วน รฟท.ร่วมลงทุนโดยการให้ใช้ที่ดิน แต่รูปแบบการแบ่งผลประโยชน์จะต้องเป็นแบบการแบ่งปันรายได้ ไม่ใช่เป็นแบบแบ่งปันผลกำไร เพราะไม่เช่นนั้นอาจจะไม่เห็นกำไรเลย
ออมสิน กล่าวว่า แต่การร่วมลงทุน ถ้า รฟท.จะให้ใช้ที่ดินเพียง 30 ปีนั้น เอกชนอาจจะไม่ให้ความสนใจ เพราะเป็นการลงทุนขนาดใหญ่เพียง 30 ปีอาจไม่คุ้มค่า เป็นไปได้ที่จะต้องให้มีการใช้ที่ดิน 30 ปี บวก 30 ปี เช่นเดียวกับที่ดินตรงมักกะสันที่ให้เช่า 99 ปี คาดว่าต้นปี 2559 รฟท.จะนำเสนอโครงการเข้าสู่กระบวนการของ พ.ร.บ.ร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) เนื่องจากมูลค่าโครงการเกิน 1,000 ล้านบาท เพื่อขออนุมัติ ครม. จากนั้นจะเชิญชวนเอกชนร่วมลงทุนและสรรหานักลงทุนในปี 2560
ขณะที่ สมพัสตร์ สุวพิศผู้เชี่ยวชาญด้านวิศวกรรมในเครือบริษัท ทีม คอนซัลติ้ง เอนจิเนียริ่ง แอนด์ แมเนจเมนท์ กล่าวว่า เมื่อเข้าแอนด์ แมเนจเมนท์ กล่าวว่า เมื่อเข้าถึงสถานีกลางบางซื่อแล้ว สามารถเชื่อมต่อไปยังรถไฟฟ้า 10 สาย ที่จะเข้ามาเชื่อมต่อที่สถานีนี้ และยังมีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์เชื่อมโยงสนามบินสุวรรณภูมิและสนามบินดอนเมืองในอนาคต นักท่องเที่ยวมาลงสถานีกลางบางซื่อแล้วสามารถเดินทาง ต่อไปยังทั่วประเทศไทยได้ที่นี่
ณภัสสร์ยา ธำรงสมบัติสกุล ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท ทีม คอนซัลติ้ง เอนจิเนียริ่ง แอนด์ แมเนจเมนท์ กล่าวว่า แนวคิดการพัฒนาโครงการจะประกอบด้วย 4 โซน ได้แก่ โซนเอ ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจรตั้งอยู่ทิศใต้ของสถานีกลางบางซื่อห่างจากสถานี 50-100 เมตร บนพื้นที่35ไร่คาดมูลค่าลงทุน1 หมื่นล้านบาท
โซนบี ศูนย์กลางค้าปลีก-ส่งแห่งอาเซียนตั้งอยู่ทิศตะวันออกของสถานีกลางบางซื่อ ห่างจากตลาดนัดจตุจักร 700 เมตร บนพื้นที่ 78 ไร่ คาดมูลค่าลงทุน 2.4 หมื่นล้านบาท
โซนซี สวนสุขภาพและที่อยู่อาศัยตั้งอยู่บนพื้นที่ของสถานีหมอชิต 2 ซึ่งปัจจุบันสิ้นสุดสัญญาเช่าพื้นที่จาก รฟท. บนพื้นที่ 105 ไร่ คาดมูลค่าลงทุน 3.4 หมื่นล้านบาท
โซนดี ศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทางอยู่ติดกับตลาดนัดจตุจักรตรงข้ามตลาด อ.ต.ก. บนพื้นที่ 87.5 ไร่ ขนาดที่ดิน 1.4 แสน ตร.ม. พื้นที่พัฒนาได้ 1.12 ล้าน ตร.ม.
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ที่ดินบริเวณนี้ถือเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพและเอกชนให้ความสนใจมากอย่างแน่นอน แต่ยังต้องดูความชัดเจนของแผนแม่บทก่อนว่าจะมีรายละเอียดอย่างไร ขณะเดียวกันระยะเวลาที่จะให้ใช้ที่ดินก็ถือเป็นประเด็นสำคัญมาก ปัจจุบันกฎหมายจากกำหนดไว้ให้แค่ 30 ปี แต่นักลงทุนมีการพูดถึง 99 ปี ซึ่งเป็นไปได้ที่ต้องพิจารณาใช้มาตรา 44 เข้ามาช่วยแก้ไขปัญหาในเรื่องนี้ เพื่อให้ระยะเวลาการใช้ที่ดินดึงดูดนักลงทุน
ประวิทย์ จิตนราพงศ์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แบล็คแคนยอน กล่าวว่า การจะดึงดูดนักลงทุนได้อาจจะต้องมีมาตรการส่งเสริมการลงทุนอื่นๆ เช่น การให้การส่งเสริมการลงทุนโดยสิทธิประโยชน์เหมือนพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ โซนที่เป็นพื้นที่สาธารณประโยชน์ เช่น พื้นที่สีเขียวนั้นอาจจะต้องให้เช่าราคาพิเศษหรือยกเว้นค่าเช่าไป และควรต้องขยายระยะเวลาใช้ที่ดินออกไปอีกจาก 30 ปี เชื่อว่าทั้งนักลงทุนไทยและ ต่างชาติจะสนใจเข้ามาร่วมแบ่งเค้กโครงการนี้จำนวนมากแน่
ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์