นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวบนเวทีเสวนาหัวข้อ “Mixed-Use เพื่อการพัฒนาที่ดินที่คุ้มค่า” ว่า ปัจจุบันรูปแบบการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสกำลังได้รับความนิยม มีทั้งแบบที่ดินเช่าและถือกรรมสิทธิ์เอง โซนสุขุมวิท เพลินจิต สาทร วิทยุ ราชดำริ รัชดาภิเษก ฯลฯ
ตัวอย่าง โครงการเมกา บางนา ปัจจุบันยังไม่ถือเป็นมิกซ์ยูสเพราะมีแต่รีเทล แต่อนาคตมีการเตรียมพัฒนาโครงการออฟฟิศบิลดิ้งเพิ่มเติม
สำหรับตลาดต่างจังหวัดก็มีโครงการมิกซ์ยูส เช่น จังหวัดระยองมีส่วนผสมโรงแรม คอนโด และคอมมิวนิตี้มอลล์, ภูเก็ตก็เริ่มเห็น ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยกับโรงแรม
เงื่อนไขการเป็นโครงการมิกซ์ยูส เช่น ที่ดินแปลงใหญ่มาก การพัฒนาทีละตึกลำบากมากจึงพัฒนาเป็นแบบผสมผสาน หรือกรณีที่ดินด้อยศักยภาพ เช่น ที่ดินตาบอด ต้องทำสะพานเชื่อมในโครงการ รูปแบบมิกซ์ยูสเป็นทางเลือกในการเพิ่มมูลค่าโครงการได้ เพราะไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงที่มีศักยภาพสูงและเป็นแปลงใหญ่ รวมทั้งภาษีที่ดินตัวใหม่ที่กำลังจะบังคับจัดเก็บเป็นปัจจัยกดดันตัวใหม่
สำหรับมิกซ์ยูสในอนาคต แนวคิดไม่ใช่รองรับคนอยู่ในโครงการเพียงอย่างเดียว อาทิ วัน แบงค็อกของกลุ่มเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่กำหนดก่อสร้างเสร็จในปี 2568, วิซส์ดอม 101 ทำเลสุขุมวิท 101, ไอคอนสยาม ทำเลเจริญนคร, ซิตี้เรียลตี้ หลังแบงค็อกมอลล์ บริเวณสี่แยกบางนา เป็นต้น
ในอนาคต เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จคาดว่ามีผลกระทบต่อชุมชน ทั้งด้านการจราจร เช่น วัน แบ็งคอก มีพื้นที่ 5 แสนตารางเมตร เคยสอบถามผู้เช่าต่างชาติที่อยู่ใกล้เคียงส่วนใหญ่ตอบว่าจะย้ายเข้าไปเช่าในโครงการวัน แบ็งคอก เพราะเป็นเวิลด์สเกล อนาคตจะหาคนพัฒนาแบบนี้ได้ยากมาก ดังนั้น คู่แข่งจากธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ออฟฟิศบิลดิ้ง โรงแรม ต้องเตรียมตัวรองรับให้ดี
นายสุรเชษฐกล่าวถึงสถานการณ์อาคารสำนักงาน เดิมเจ้าของตึกยังสามารถปรับค่าเช่าเพิ่มได้เรื่อยๆ ทำเลเกรดเอเกินตารางเมตรละ 1,000 บาท ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 960 บาท/ตารางเมตร ทำให้มีคนมาลงทุนสร้างเติมในตลาด
เคยทำข้อมูลเปรียบเทียบพบว่า การพัฒนามิกซ์ยูสทำให้ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์น่ากลัวเพราะเพิ่มเยอะ เกือบ 12,000 ยูนิต กับข้อกังวลเกี่ยวกับอาคารสำนักงานที่จะมีซัพพลายเพิ่ม 600,000 ตารางเมตร ต้องมีดีมานด์มากเท่าไหร่จึงจะมาใช้พื้นที่ได้หมด โดยสำนักงานให้เช่าเป็นของวัน แบ็งคอกโครงการเดียวก็มีถึง 500,000 ตารางเมตรแล้ว นอกจานี้ยังมีพื้นที่ค้าปลีัก 510,000 ตารางเมตร คอนโด 11,700 ยูนิต โรงแรม 5,200 ห้อง และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 2,500 ห้อง
ข้อแนะนำสำหรับผู้ซื้อที่พักอาศัย ควรพิจารณาซื้อโครงการที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดสร้างเสร็จไม่นานเกินไป เพราะยังอยู่ในระยะหวังผลจากการลงทุนได้
นายสุรเชษฐประเมินว่าในอนาคตมีโครงการมิกซ์ยูสที่รอเปิดตัวอีกมากประมาณ 14 ทำเล อาทิ รังสิต เมกาอีสต์ บางกอกโดม หมอชิต รัชดาภิเษก มักกะสัน พระราม 9 ซีคอนซิตี้ เมกาซิตี้ สถานทูตอังกฤษ ศูนย์สิริกิติ์ สี่แยกบางนา สีลม และพระราม 4
“โครงการมิกซ์ยูสผมมองว่าแค่เอารั้วออกให้คนทุกคนสามารถเดินเข้า-ออกโดยไม่ต้องโดนแดดผมว่าดีที่สุดแล้วครับ ส่วนคำถามว่ามิกซ์ยูสยังน่าลงทุนหรือไม่ มองว่าอยู่ที่ใครเป็นคนทำมากกว่า ต้องตั้งใจทำ จะเริ่มจากโครงการเล็กๆ หรือผสมรวมกันในตึกเดียวกันก็ยังได้ ไม่จำเป็นต้องทำขนาดใหญ่ก็ได้”