นับถอยหลังอีกไม่เกิน 2 ปี รัฐบาลเตรียมบังคับจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือพร็อพเพอร์ตี้แทกซ์ โดยประกาศวันและเวลาล่วงหน้าเพื่อให้สังคมได้เตรียมตัวรองรับ กำหนดไว้เป็นวันที่ 1 มกราคม 2562 “ประชาชาติธุรกิจ” จับเข่าคุย “พี่อ๋อย-อิสระ บุญยัง” กรรมการผู้จัดการกลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นักพัฒนาที่ดินที่ได้รับการยอมรับในฐานะมิสเตอร์ดาต้า เพราะแม่นยำด้วยข้อมูลและตัวเลขมากที่สุดอีกคนหนึ่งในวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย
“พร็อพเพอร์ตี้แทกซ์ถ้าบังคับใช้หมายความว่าจะมาแทนภาษีบำรุงท้องที่ปี 2508 กับภาษีโรงเรือนและที่ดินปี 2475 ปรับปรุงเพื่อให้ทันสมัย และลดความเหลื่อมล้ำการเสียภาษีของผู้ถือครองทรัพย์สิน” คำอธิบายเป็นฉาก ๆ ถึงที่มาที่ไปภาษีตัวใหม่
อยากรู้มากที่สุดว่าถ้าบังคับใช้ขึ้นมาเมื่อไหร่ ผลกระทบที่มีต่อธุรกิจอสังหาฯ มีมากน้อยแค่ไหน
“ในด้านผู้ประกอบการคิดว่าผลกระทบมีไม่ค่อยมาก ผู้ถือที่ดินอยู่ก็คิดจะขายอยู่แล้ว ไม่อยากมีภาระจ่ายภาษีก็ขายเลย ขณะเดียวกันบางบริษัทไม่ถือนานอยู่แล้ว อาจมีแลนด์แบงก์บ้าง”
กรณีโครงการคอนโดมิเนียมหรือการซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 อาจกระทบบ้างเพราะคนน่าจะต้องคิดมากขึ้น ถ้าซื้อคอนโดฯ ให้เช่าก็ต้องเสียภาษีรายได้บุคคลธรรมดา มีภาระจ่ายค่าส่วนกลางอีก หรือแม้แต่ซื้ออยู่เองก็ต้องเสียภาษีอยู่ดี เพียงแต่อัตราภาษีอาจจะต่ำกว่าปล่อยเช่า
“เชื่อว่าถึงจุดหนึ่งตลาดปรับตัวไปเอง เช่น พ่อแม่มีที่ดินเยอะ ลูกคนไหนชอบทะเลให้ที่ดินในหัวหิน ที่เชียงใหม่ก็ใส่ชื่อบ้านอีกคน มีการกระจายชื่อเพื่อกระจายการถือครอง กระทบมากไหม อาจกระทบในช่วงแรกอยู่บ้าง”
มีอีกประเด็นที่ “อิสระ” ต่อสู้มาอย่างยาวนาน นั่นคือพื้นที่ส่วนกลางในโครงการจัดสรร ล่าสุด รัฐบาลพบกันครึ่งทางโดยยกเว้นการจัดเก็บให้
“ที่เราห่วงคือเรื่องทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งคลังยกเว้นไปแล้ว เพราะพื้นที่ 100% ถูกนำมาทำส่วนกลางตั้ง 40% ถ้ารัฐเก็บภาษีนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลบ้านจัดสรรจะเป็นภาระกับลูกบ้านมาก เพราะจ่าย 2 เด้งทั้งค่าส่วนกลางรายเดือนกับภาษีรายปี”
สำหรับกลุ่มกานดาฯ รีโมเดลธุรกิจรองรับ 3 เรื่องด้วยกัน 1.ไม่จำเป็นไม่สะสมแลนด์แบงก์ 2.แลนด์แบงก์ถ้ารอการพัฒนานาน ต้องทำประโยชน์อย่างอื่น เช่น ทำการเกษตรก่อนก็ได้ จะเลี้ยงปลาไหมเพราะยังไม่ได้ถมที่
“ที่ดินทำโครงการจัดสรรอยู่ชานเมือง ปะปนกับพื้นที่เกษตรกรรมอยู่แล้วโดยธรรมชาติ ทำได้ไม่ยาก ที่ผ่านมาก็มีคนทำอย่างนี้อยู่แล้วนะ แลนด์ลอร์ดตั้งแต่ยังไม่มีภาษีนี้ ต้องให้เกษตรกรเช่าในราคาถูกอยู่แล้ว เอาข้าวมาแบ่งกัน ทำได้กี่ถังล่ะ ค่าเช่าบางทีก็มาเป็นข้าว”
3.ในการประกอบการ อาจต้องดาวน์ไซซ์โครงการให้จบเร็วภายใน 3 ปี (ที่ดินรอพัฒนาโครงการรัฐยกเว้นให้ 3 ปีแรก) หรือทำบ้านก็ต้องซอยเป็นขออนุญาตสองเฟสไหม แต่จะยุ่งหน่อยเพราะต้องแบ่งแปลง เช่น ผืนใหญ่มี 130 ไร่ แบ่งทำ 50 ไร่กับ 80 ไร่”
“ต้องเรียนว่าเราเซ็นหนังสือให้กระทรวงคลัง 3 สมาคมเห็นด้วยกับภาษีตัวนี้ เพราะเป็นประโยชน์ระยะยาวต่อท้องถิ่น”
ทั้งนี้ ต้องบอกว่าในหลาย ๆ ประเทศทั่วโลกเขาใช้กันไม่ว่าเอเชีย ยุโรป มีพัฒนาการมายาวนานกว่าเรา ทุก ๆ อย่างของการพัฒนา หลาย ๆ ประเทศเราแทบไม่เห็นคำว่าบ้านจัดสรรเลย เพราะองค์กรท้องถิ่นเขามาทำถนน ทำท่อระบายน้ำ ผู้ประกอบการเป็นเพียงโฮมบิลเดอร์ เป็นผู้สร้างบ้านเพราะมีภาษีท้องถิ่นเพียงพอ มีรถรับส่งนักเรียน มีโรงเรียนสอนภาษาต่างประเทศ จึงคิดว่าเมืองไทยต้องค่อย ๆ ปรับตัว ถ้าคนเห็นว่าการจ่ายภาษีนี้ไปแล้วเป็นประโยชน์เขาก็ยินดีจ่าย
อย่างไรก็ตาม มีข้อเสนอแนะที่น่าสนใจด้วยว่า “กรณีไม่บังคับทันที ผมยังยืนยันว่ารัฐบาล กระทรวงการคลังควรทำโมเดลของจริง หยิบผู้เสียภาษีหลาย ๆ ประเภท หลาย ๆ เขต เช่น บางกะปิ บางแค สีลม เพลินจิต มีโรงงานปน ๆ มั่ง มาทำโมเดลท้องถิ่นจัดเก็บจากค่ารายปีเท่าไหร่ ถ้าภาษีใหม่เก็บเท่าไหร่ ถ้าหวังมีรายได้จากตัวนี้ได้ถึง 6 หมื่นล้าน”
ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ