ที่ปรึกษาด้านการลงทุนชี้ทัพธุรกิจจีน ทยอยเข้าไทยทั้งรายใหญ่-รายเล็ก
“ไทย”เนื้อหอมทุนอสังหาฯจีนแห่ลงทุน ปักหมุดทำเลทองในกรุงเทพฯ-หัวเมืองท่องเที่ยว มีทั้งร่วมลงทุน-ลงทุนเอง มองไทยเป็นศูนย์กลางอาเซียน เผยช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ขนเงินลงทุนแล้ว กว่าหมื่นล้าน หลังเศรษฐกิจภายในชะลอตัว ขณะที่นโยบายรัฐบาลจีนไม่ให้ซื้อบ้านหลังที่ 2
ความเคลื่อนไหวของทุน “จีน” รุกคืบเข้ามา ลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น เห็นได้ชัดในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ทั้งแบบลงทุน ด้วยตนเอง และแบบที่เข้ามาหาผู้ร่วมทุนชาวไทย เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ
ไม่เพียงเฉพาะลงทุนในบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ เพื่อพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวระดับ ไฮเอนด์หรือคอนโดมิเนียมหรูเท่านั้น แต่ยัง กระจายครอบคลุมถึงโครงการระดับกลางและเล็ก ด้วยการร่วมทุนกับบริษัทพัฒนาที่ดินรายกลาง รายเล็ก ทั้งที่มีชื่อและโนเนม ทั้งนี้พบกลุ่มทุนจีนเข้ามาลงทุนอสังหาฯ ตั้งแต่ 2-3 ปีที่ผ่านมา มีมากกว่า 5 โครงการ รวมมูลค่าโครงการกว่า 1 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่เป็น การเปิดโครงการคอนโด อาทิบริษัทโฮมซิตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ของกลุ่มทุนรับเหมาจากจีนร่วมทุนกับคนไทย พัฒนาโครงการมิราเคิลหัวหินคอนโด และบ้านพักตากอากาศมูลค่า 5,600 ล้านบาท
บริษัทเดย์เกน กรุ๊ป ของกลุ่มทุนอสังหาฯจีน พัฒนาโครงการบัดเจ็ทคอนโดย่านติวานนท์ มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท บริษัทยูนิเวอร์เซลพลัส ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ในเครือยูนิเวอร์เซล กรุ๊ป และ บริษัทฮงไทยเฮ้าส์ซิ่ง จำกัด เข้ามาร่วมทุนกับคนไทยพัฒนาบ้านจัดสรรย่านจอมทอง
ที่ผ่านมา ทุนจีนที่เข้ามาลงทุนไทยส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มทุน”รายเล็ก” และเห็นโครงการที่พัฒนาไม่มากนัก เพราะเกือบทุกโครงการไม่ได้แสดงตัวว่าเป็นของนักลงทุนจีน ทำให้ภาพความเคลื่อนไหวของทุนจีนดูไม่หวือหวานัก
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านลงทุน อสังหาฯ กล่าวว่า ปีนี้เริ่มมีสัญญาณเข้าลงทุนของนักลงทุนจีนในธุรกิจอสังหาฯชัดเจนมากขึ้น เพราะเริ่มประกาศชัดเจนการร่วมมือพัฒนาโครงการอสังหาฯ เช่น ปริญสิริ ที่ประกาศว่า กำลังเจรจากับนักลงทุนจีน เพื่อพัฒนาโครงการคอนโด ย่านรัตนาธิเบศร์
นอกจากนี้ มีบริษัทร่วมทุนระหว่างไทย-จีน ที่ยังไม่เปิดเผยชื่ออีกแห่งประกาศว่า จะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส (ผสมผสาน) ร่วมกันที่ภูเก็ต งบลงทุน 2,000 ล้านบาท โครงการที่นักลงทุนจีนให้ความสนใจ จะเริ่ม 2,000-3,000 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงขนาด 5 หมื่นล้านบาทขึ้นอยู่กับประเภทโครงการ
ทุนจีนรุกต่อ”เพชรเกษม-จรัญฯ”
โดยทำเลส่วนใหญ่ที่นักลงทุนจีนเลือกลงทุน เป็นทำเลที่มีชาวจีนอาศัยอยู่จำนวนมาก เช่นพระราม9 รัชดาภิเษก โดยระยะหลังเริ่ม ขยายออกไปพื้นที่อื่นๆ มากขึ้น เช่น ถ.เพชรเกษม ถ.จรัญสนิทวงศ์ พัทยา หัวหิน หรือเชียงใหม่ รวมทั้งจังหวัดตามแนวชายแดนหลายจังหวัด เช่น แม่สอด จ.ตาก เชียงราย เป็นต้น
ถ้าเป็นกรุงเทพฯ จะเลือกทำเลที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดิน เป็นหลัก
ส่วนในเมืองท่องเที่ยวต่างจังหวัด จะ เป็นเมืองที่ชาวจีนรู้จัก หรือมาท่องเที่ยวเป็นประจำ เพื่อความสะดวกในการขายในกลุ่มชาวจีนด้วยกัน
ราคาที่ดินต่ำเทียบต่างประเทศ
“คาดว่า จากนี้ไปการเข้ามาลงทุนอสังหาฯ ของกลุ่มทุนจีนจะยังขยายตัวเพิ่มขึ้น เพราะตลาดอสังหาฯ ไทย ยังมีแนวโน้มการเติบโตที่สูงกลุ่มลูกค้า ก็มีทั้งชาวต่างชาติ และคนไทย ที่สำคัญมูลค่าการลงทุนยังไม่สูงมากนัก เนื่องจากต้นทุนที่ดินยังอยู่ในระดับที่ต่ำ เมื่อเทียบกับราคาที่ดินในต่างประเทศ ทำให้ผลตอบแทนในการลงทุนอยู่ในระดับที่ค่อนข้างดี
สำหรับรายใหญ่ที่เข้ามาลงทุนดูจะมีเพียง “ควีนแลนด์กรุ๊ป” หนึ่งใน 5 บริษัทพัฒนา อสังหาฯที่ใหญ่ที่สุดของจีน มีโครงการก่อสร้างหลายร้อยโครงการครอบคลุม 29 จังหวัดของจีน และมีโครงการอาคารสูงมากกำลังอยู่ระหว่างก่อสร้างแล้วเสร็จ 23 โครงการ
โดย 23 โครงการนี้ มีโครงการที่ติด 10 อันดับ แรกของตึกที่สูงที่สุดในโลกที่ร่วมกับเครือเจริญโภคภัณฑ์(ซี.พี.) กับบริษัทลูก คือ บริษัทแมกโนเลียควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ที่จอมเทียน พัทยา บนเนื้อที่ 40 ไร่ ภายในโครงการ ประกอบด้วย โรงแรม คอนโด และคอมมูนิตี้มอลล์มูลค่าโครงการ 3 หมื่นล้านบาท ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนของการวางคอนเซ็ปต์ คาดเปิดโครงการภายในปีนี้ต้นปีจีนสนลงทุน”หมื่นล้าน”
นายหลิน กว่าง จุง อลัน ประธานกรรมการบริหาร บริษัทฮาริสัน จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านลงทุนอสังหาฯ กล่าวว่า แนวโน้มกลุ่มทุนจากจีน สนใจลงทุนธุรกิจอสังหาฯของไทย เพิ่มมากขึ้น หลังจากภาวะเศรษฐกิจจีนชะลอตัว ทำให้ต้องมองหาโอกาสจากตลาดใหม่ และออกไปลงทุนในประเทศ ที่มีการเติบโตและผลตอบแทนที่ดี
โดยรูปแบบทั้งเข้ามาเป็นพันธมิตรกลุ่มธุรกิจไทย เพื่อเข้ามาร่วมพัฒนาโครงการ และเข้ามาลงทุนในโครงการอสังหาฯที่ให้ผลตอบแทนระยะยาว
ขณะนี้มีบริษัทที่สนใจให้บริษัทเป็น ที่ปรึกษาหลายราย ต้นปีที่ผ่านมามีนักลงทุนจากจีนเตรียมลงทุนแล้ว 6-7 ราย มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1 หมื่นล้านบาท ลงทุนเฉลี่ยรายละ 1,500 ล้านบาท
“รับเหมา-อสังหาฯรายเล็ก”จีนบุกไทย
กลุ่มนักลงทุนจีนที่สนใจเข้ามาลงทุน แบ่งเป็น 4 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่สนใจลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่รัฐบาลกำลังผลักดันออกมา กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาฯขนาดเล็ก ที่มีเงินลงทุน 1,000-5,000 ล้านบาท เข้ามาร่วมพัฒนาโครงการกับ ผู้ประกอบการไทย กองทุนการเงินและกองทุน อสังหาฯต่างๆ ที่จะเข้ามาลงทุนหาผลตอบแทน และกลุ่มผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างที่มีความพร้อมด้านเทคโนโลยีและเงินทุน ซึ่งกลุ่มนี้สนใจทั้งการเข้ามาร่วมลงทุนพัฒนาโครงการ และร่วมพัฒนาวัสดุเพื่อขาย เช่นชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป(พรีแฟบ)
ระบุผลตอบแทนในไทยจูงใจ ส่วนพื้นที่การลงทุนหลักๆคือกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวหลัก อาทิ พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต เป็นต้น โดยผลตอบแทนที่ต้องการ ในการลงทุนโครงการค้าปลีก 8-10% โรงแรม7% อสังหาฯเพื่อขาย เช่น คอนโด 10-15%
สอดคล้องกับ นายชนะ จันทรกูล กรรมการผู้จัดการบริษัทเซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า กลุ่มทุนจีนสนใจลงทุนในอสังหาฯไทยจำนวนมาก มีทั้งสนใจลงทุนพัฒนาโครงการ และลงทุนซื้อห้องชุดใจกลางเมือง เพื่อรอทำกำไรในอนาคต เพราะไทยเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจ ถือว่าเป็นทำเลยอดนิยมของ นักลงทุนต่างชาติ แม้ราคาอสังหาฯปรับขึ้นทุกปี แต่ถือว่าถูก และมองว่าไทย จะเป็นทำเลศูนย์กลาง การลงทุนในภูมิภาคอาเซียน จากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี
สัญญาณฟองสบู่จีนดันแห่ลงทุนนอก
รวมถึงนโยบายของจีนออกมาช่วง 2-3 ปีที่แล้ว ไม่ให้ซื้อบ้านหลังที่ 2 พร้อมทั้งสนับสนุนให้ลงทุนในต่างประเทศ และ สัญญาณการเกิดปัญหาฟองสบู่อสังหาฯในจีน ยิ่งผลักดันให้ทุนจีนออกไปลงทุนในตลาดอื่นที่ยังให้ผลตอบแทนที่ดี
สะท้อนภาพทุนจีนหลายราย เข้ามาจ้างบริษัทบริหารการขายและทำตลาดให้ เช่น บริษัทไชนาเทียนฉิน เอ็นจิเนียริ่งคอปอเรชั่น เป็นหน่วยงานรัฐวิสาหกิจรายใหญ่ของจีนเข้ามาพัฒนาโครงการ “เดอะอาร์ทีมิส” มูลค่า 1,800 ล้านบาท ตั้งอยู่สุขุมวิท77 เป็นคอนโดสูง 30 ชั้น จำนวน 674 ยูนิต
นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทเอสซีแอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แผนการร่วมทุนกับต่างชาติ บริษัทอยู่ระหว่างเจรจากับทุนต่างชาติ 2 รายคือจีนและญี่ปุ่น ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ แต่ยังไม่สรุปผล วัตถุประสงค์การร่วมทุน เพื่อต่อยอดธุรกิจ ทั้งโนฮาวเทคโนโลยี และการขยายตลาด ต่างประเทศ เพราะเงินลงทุนพร้อมพัฒนาโครงการ ไม่เพียงแต่นักลงทุนรายใหญ่ที่เข้ามาลงทุนในไทย ส่วนรายย่อย ก็เข้ามาซื้อคอนโด ในกรุงเทพฯ มากขึ้น ทั้งแบบที่ซื้อในงานที่ผู้ประกอบการไทยไปเปิดขายที่จีนฮ่องกง สิงคโปร์ และเข้ามาซื้อด้วยตนเอง
“สถานีเพชรบุรี-ห้วยขวาง”ทำเลฮิต
ส่วนทำเลที่ลูกค้าชาวจีนสนใจ ยังคงเป็น กรุงเทพฯ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท และรถไฟใต้ดินระหว่างสถานีเพชรบุรี ถึงสถานีห้วยขวาง สำหรับโครงการที่ให้ความสนใจอันดับ 1 คือคอนโดฯ เพราะเป็นโครงการที่ต่างชาติซื้อได้ และได้ผลตอบแทนสูง และเร็วกว่าการลงทุนโครงการรูปแบบอื่นๆ อีกทั้งสนใจโครงการโรงแรม ในทำเลที่ชาวจีนชอบเดินทางไป เช่น พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ เป็นต้น
“คนไทย”เอี่ยวประสานธุรกิจจีน
นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์ เลขาธิการสมาคมการค้าอสังหาฯ จ.เชียงใหม่- ลำพูน กล่าวว่า ปัจจุบัน ทุนจีนเริ่มเข้ามาใน จ.เชียงใหม่ ส่วนใหญ่มาส่วนตัว เน้นอสังหาฯขนาดเล็ก ที่เป็นของนักลงทุนรายย่อย เพื่อขอเทคโอเวอร์ หรือขอเข้าร่วมทุน โดยให้ ผู้ประกอบการคนไทย เป็นผู้บริหารจัดการธุรกิจ โดยนักลงทุนชาวจีนเป็นผู้กำหนดนโยบาย
ปัจจุบันมีโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่จีนเข้าไปซื้อกิจการ 4-5 โครงการ แต่ละโครงการมีบ้านอยู่ 50-200 ยูนิต ในพื้นที่ อ.สันกำแพง, อ.สันทราย และอ.หางดง ราคาจำหน่ายเดิมก่อนเข้ามาเทคโอเวอร์อยู่ที่หลังละ 2-3 ล้านบาท มูลค่ารวมโครงการ 5,000-8,000 ล้านบาท หลังเข้าลงทุนและปรับปรุงบ้านใหม่แล้ว จะเพิ่มราคาขายเป็นหลังละ 4-5 ล้านบาท
โดยมีกลุ่มเป้าหมายเป็นลูกค้าคนจีน
ด้วยการใช้วิธีการจดทะเบียนเป็นบริษัทในการซื้อขายมีคนไทยถือหุ้น 51% และคนจีนซึ่งเป็นผู้ซื้อบ้านถือหุ้น 49% ซึ่งผู้ซื้อชาวจีนจะมีส่วนเป็นเจ้าของบ้าน ส่วนนี้ถือเป็น ช่องวางกฎหมายที่ดำเนินการได้ คาดปีนี้ จะมีทุนจีนเข้ามาเทคโอเวอร์อีกไม่น้อยกว่า 5-10 ราย เงินทุนที่เข้ามาในพื้นที่ราว 15,000 ล้านบาท
แนวโน้มในอนาคต หากขยายสมาชิกอาเซียน เป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน +3 หรือ +6 จะเป็นช่องทางให้จีน เข้ามาลงทุนในพื้นที่ได้ง่ายขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการรายย่อยของไทย ต้องเริ่มปรับมาตรฐาน และคุณภาพของธุรกิจ เพื่อรองรับการขยายประเทศสมาชิก ที่จะมีจีนเข้ามาร่วมด้วย และผู้ประกอบการ คนไทยต้องรวมกลุ่มกันเพื่อให้ธุรกิจรายย่อยเดินหน้าไปได้พร้อมๆ กัน พร้อมทั้งปิดทางในการเข้ามาถือหุ้นหรือเทคโอเวอร์กิจการ โดย ให้คำนึงถึงสิ่งที่จะตามมาในระยะยาวมากว่ารายได้ที่เข้ามาในช่วงแรก หลังจากให้เข้ามาถือหุ้นหรือเทคโอเวอร์
ทุนจีนบุกบิ๊กโปรเจคภูเก็ต
นายหลี่ หมิน ประธานกรรมการบริษัท รอยัล ลี เอสแซท จำกัด ผู้บริหารโครงการ The Terminal Phuket ตั้งอยู่บริเวณ สามแยกสนามบินภูเก็ต ต.สาคู อ.ถลาง จ.ภูเก็ต กล่าวหลังเปิดตัว โครงการ The Terminal Phuket “Brighten Luxurious” มูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านว่า ได้เข้ามาลงทุนธุรกิจวัสดุ ก่อสร้างที่กรุงเทพฯ แต่จ.ภูเก็ต ถือว่าเป็น ครั้งแรกที่เข้ามาลงทุน และเป็นโครงการ ที่ใหญ่ที่สุดของบริษัท เพราะมั่นใจศักยภาพของภูเก็ต และการเติบโตทางเศรษฐกิจ เพราะโครงการบริษัท จะเน้นที่อยู่อาศัย เมื่อมี นักท่องเที่ยวจีนเข้ามาจำนวนมาก ผู้ที่ทำงาน ในภาคบริการ หรือธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับ การท่องเที่ยวก็มีมากตามไปด้วย ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัย ก็มีมากเช่นกัน
ส่วนนายบัณฑิต ศิริตันหยง รองประธานสภาวัฒนธรรมไทยจีนและส่งเสริมความสัมพันธ์ กล่าวว่า ในฐานะนักธุรกิจด้านอสังหาฯ และธุรกิจเกี่ยวข้องการการท่องเที่ยว มองว่า 5 ปีที่ผ่านมา ตัวเลขนักลงทุนจีน ขยายตัวปีละ 7.5% มาโดยตลอด กระทั่งเมื่อโลว์ซีซั่นที่ผ่านมา ลด Scale ลงมาเหลือ 6.5% ต่อปี แต่ความต้องการที่อยากมีบ้านหลังที่สองอยู่ต่างประเทศ ก็ยังอยู่ในใจคนจีน
“คนจีนที่เข้ามาลงทุนทำธุรกิจด้วย ตนเอง หรือใช้คนไทยเป็น “นอมินี” เพราะนักลงทุน เหล่านั้นขาดการวิเคราะห์ศึกษาข้อมูลว่า อะไรทำถูกทำผิดระเบียบของกฎเกณฑ์ที่จะมาลงทุน จึงเกิดปัญหาตามมา”
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ