เจาะตลาดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงน่าห่วง เสี่ยงล้นตลาดหลังผู้ประกอบการแห่ผุด “คอลลิเออร์ส” ชี้แนวรอบสถานีรัศมี 1 กม. ทะลักกว่า 1.5 หมื่นหน่วย
ไตรมาสแรกปีนี้เปิดตัวใหม่อีก 2 โครงการ “ศุภาลัย” รับเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย วอนรัฐเร่งสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เพิ่ม ด้าน “เกียรตินาคิน” เข้มปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ยอดรวมรีเจ็กต์สินเชื่อสูงถึง 50%
หลังจากที่ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งบริษัทชั้นนำในตลาด หลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จนถึงบริษัทขนาดกลางและเล็กที่อยู่ในพื้นที่ต่างแห่เปิดโครงการที่อยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่-บางซื่อ ตั้งแต่ปี 2554 เรื่อยมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจัดเป็นสินค้าที่ได้รับความ นิยมอย่างสูง โดยภาพรวมประเมินว่ามีการเปิดโครงการตลอดแนวสูงกว่า 3 หมื่นหน่วย แต่ที่ผ่านมาอัตราการดูดซับของตลาดมีค่อนข้างสูง เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจไม่มีปัญหา ความเชื่อมั่นผู้บริโภคมีสูง ต่างจากปัจจุบันชนิดตรงกันข้าม
ต่อเรื่องนี้นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ว่า จากการสำรวจพบว่า มีคอนโดมิเนียมก่อสร้างแล้วเสร็จ-อยู่ระหว่างการก่อสร้างและเปิดขายตั้งแต่ปี 2554-2557 ในรัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตร รอบ สถานี จำนวน 1.42 หมื่นยูนิต โดย ณ สิ้นปี 2557 มียอดคอนโดมิเนียม เปิดขายใหม่รวม 5,246 ยูนิต ลดลงจากปี 2556 ที่มียอดเปิดขายใหม่ทั้งหมด 5,438 ยูนิต
Q1 ปีนี้เปิดใหม่อีก 2 โครงการ
สำหรับในไตรมาส 1 ปี 2558 พบว่า มียอดเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการ รวม 1,522 ยูนิตได้แก่ โครงการเดอะ พอช ทเวลฟ์ (THE POSH Twelve) คอนโดมิเนียมไฮไรส์ 2 อาคาร บนที่ดินกว่า 4 ไร่ ทำเลถนนติวานนท์ ได้แก่อาคารเอ สูง 40 ชั้น จำนวน 552 ยูนิต อาคารบี สูง 45 ชั้น จำนวน 842 ยูนิต ตกแต่งพร้อมอยู่ ราคาเริ่มต้น 1.99 ล้านบาท โดยบริษัท แปซิฟิค สตาร์ ประเทศไทย จำกัด และโครงการ ออคิด พาร์ค เรวดีติวานนท์ คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ 8 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 158 ยูนิต บนที่ดินกว่า 3 ไร่ ทำเลถนนติวานนท์ ราคาเริ่มต้น 1.4 ล้านบาท โดย บริษัท เรวดี เรสซิเด้นท์ จำกัด
อัตราดูดซับกำลังซื้อเริ่มแผ่ว
ในส่วนของอัตราการดูดซับของตลาดก็พบว่าขณะนี้เริ่มแผ่วลง โดยในปี 2556 อัตราการดูดซับกำลังซื้ออยู่ที่ 50-60% ขณะที่ปี 2557 ลดลงเหลือเพียง 35% ถือว่าเป็นอัตราการขายสินค้าออกที่น้อยมาก เนื่องจากกำลังซื้อได้ถูกดูดซับไปแล้วก่อนหน้านี้ ส่งผลให้มีปริมาณสินค้าคงเหลือ ประกอบกับสถานการณ์เศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคเกิดความไม่เชื่อมั่นในการบริโภค จึงทำให้อัตราการขายเริ่มชะลอตัว
นายสุรเชษฐกล่าวอีกว่าส่วน ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก คือพื้นที่จังหวัดนนทบุรี คิดเป็นสัดส่วนที่ 67% ของจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่สายสีม่วง เนื่องจากราคาที่ดินถูกกว่าในเขตกรุงเทพฯ สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 6-7 หมื่นบาทต่อตร.ม. หรือราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิตได้
ในขณะที่เขตกรุงเทพฯจะสามารถพัฒนาโครงการที่มีระดับราคาขายมากกว่า 8 หมื่นบาทต่อตร.ม.ได้เท่านั้น และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ถึง 70% ที่เหลือเป็นผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก 30% ซึ่งกลุ่มลูกค้าหลักในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงคือ กลุ่มผู้เช่าอพาร์ตเมนต์ ซึ่งปัจจุบันมีจำนวนอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่รวมกันประมาณ 4-5 หมื่นยูนิต อัตราค่าเช่าเฉลี่ย 3,000-4,000 บาทต่อเดือน
3 สถานียอดฮิตแห่ผุดโครงการ
สำหรับสถานีที่มีโครงการคอนโดมิเนียมมากที่สุดได้แก่ สถานีแยกติวานนท์ สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี สถานีแยกนนทบุรี 1 ทั้งนี้หากผู้ประกอบการดำเนินการตามแผนงานที่วางไว้ คาดว่าในปี 2560 จะมีโครงการคอนโดมิเนียมก่อสร้างแล้วเสร็จในทั้ง 3 สถานีรวมกันประมาณ 1.47 หมื่นยูนิต เนื่องจากทั้ง 3 สถานีเป็นสถานีที่อยู่ในแหล่งชุมชน และแหล่งงาน รวมทั้งสามารถเดินทางเข้าสู่ระบบคมนาคมต่างๆได้สะดวก
“สาเหตุที่ยอดเปิดขายใหม่ในปี 2557 ลดลงไม่มากก็เนื่องมาจาก ยอดขายในปี 2556 มีอัตราการเติบโต ส่งผลให้ผู้ประกอบการเร่งพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น หวังกวาดกำลังซื้อในพื้นที่ เนื่องจากเล็งเห็นว่าโครงการรถไฟฟ้าสายดังกล่าวมีความคืบหน้าด้านการก่อสร้างที่ชัดเจน ซึ่งหากรอให้โครงการรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จก็อาจทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น จนไม่สามารถพัฒนาโครงการระดับราคาต่ำได้” นายสุรเชษฐกล่าว
บิ๊กศุภาลัยรับโอเวอร์ซัพพลาย
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในปี 2557 ว่า พื้นที่ดังกล่าวมีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก ทำให้อัตราการขายในปีที่ผ่านมาชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากกำลังซื้อได้ถูกดูดซับไปแล้ว ในขณะที่ราคาที่ดินก็ปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมใหม่สูงกว่าเมื่อ 3-4 ปีที่ผ่านมา ดังนั้นผู้ประกอบการที่จะเปิดโครงการใหม่จึงต้องศึกษาตลาดให้ดี
ทั้งนี้ในส่วนของบริษัทซึ่งมีโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงทั้งหมด 6 โครงการ ได้แก่ โครงการซิตี้โฮม รัตนาธิเบศร์, โครงการศุภาลัยปาร์ค แยกติวานนท์, โครงการศุภาลัยปาร์ค แคราย-งามวงศ์วาน,โครงการศุภาลัย วิสต้า แยกติวานนท์, โครงการศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท สถานีพระนั่งเกล้า-เจ้าพระยา และโครงการศุภาลัย เวอเรนด้า รัตนาธิเบศร์ รวมมูลค่าโครงการ 1.09 หมื่นล้านบาท
โดยโครงการซิตี้โฮม รัตนาธิเบศร์, โครงการศุภาลัยปาร์ค แยกติวานนท์, โครงการศุภาลัยปาร์ค แครายงามวงศ์วานปิดการขายแล้ว อยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์ ในส่วนของโครงการศุภาลัย วิสต้า แยกติวานนท์ปิดการขายแล้ว สำหรับโครงการศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท สถานีพระนั่งเกล้า-เจ้าพระยา และโครงการศุภาลัย เวอเรนด้า รัตนาธิเบศร์อยู่ระหว่างการขาย โดยมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 40%
“ที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมถือว่ามีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้มีสินค้าเหลือขายในตลาดจำนวนมาก เรียกว่าอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ส่วนวิธีการที่จะช่วยลดภาวะดังกล่าวคือ ภาครัฐต้องเร่งพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆเพิ่มขึ้น เพื่อขยายอัตราการเจริญเติบโตสู่กรุงเทพฯรอบนอก เนื่องจากที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่าพื้นที่ใดที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ความเจริญของภาคอสังหาฯก็จะตามไปที่นั่น ถือเป็นการกระจายสินค้าใหม่ๆในตลาดสู่พื้นที่อื่นๆ” นายไตรเตชะกล่าวทิ้งท้าย
แบงก์เข้มสินเชื่อรายกลาง-เล็ก
ด้านนายศราวุธ จารุจินดา ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) บริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร กล่าวถึงการอนุมัติสินเชื่อผู้ประกอบการว่า ธนาคารให้การสนับสนุนสินเชื่อผู้ประกอบการ (Pre-finance) ที่สนใจเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงมาตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา โดยลูกค้าส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มผู้ประกอบการเอสเอ็มอีประมาณ 70-80% คิดเป็นจำนวนยูนิตที่ประมาณ 2,000 ยูนิต โดยเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 60% และโครงการแนวราบ 30-40%
สำหรับหลักเกณฑ์ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจะต้องประกอบด้วย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ ทำเลที่ตั้งโครงการ ความโดดเด่นของโครงการ และประสบการณ์ของผู้ขอสินเชื่อ หากลูกค้าขาดสิ่งใดสิ่งหนึ่งการอนุมัติสินเชื่อจะเป็นเรื่องยาก เนื่องจากจำนวนสินค้าคงเหลือในพื้นที่มีเป็นจำนวนมากกว่า 1 หมื่นยูนิต ดังนั้นการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจึงต้องมีความละเอียดรอบคอบ เพื่อไม่ให้เป็นการเพิ่มจำนวนสินค้าในตลาด โดยที่ผ่านมาพบว่า ธนาคารมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อผู้ประกอบการโดยรวมของธนาคารในสัดส่วน 50%
นอกจาก 3 ปัจจัยหลักที่กล่าวมาในเบื้องต้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมียอดจอง 30-40% ของจำนวนยูนิต เพื่อนำมาใช้ร่วมในการพิจารณาขอสินเชื่อ ทั้งนี้ ในส่วนของโครงการรายที่ได้รับพิจารณาอนุมัติสินเชื่อแล้วจะได้รับสินเชื่อในส่วนของการซื้อที่ดินเฉลี่ยประมาณ 40-60% ของราคาที่ดิน ในขณะที่ค่าก่อสร้างจะได้รับการอนุมัติอยู่ที่ประมาณ 70-100% หากเป็นโครงการคอนโดมิเนียมจะขึ้นอยู่กับมูลค่าโครงการ
“สิ่งสำคัญที่สุดของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คือ ทำเลและประสบการณ์ หากผู้ประกอบการเลือกทำเลในการพัฒนาโครงการไม่ดีและไม่มีประสบการณ์ การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อก็เป็นเรื่องยาก แต่ถ้าทำเลที่เลือกในการพัฒนามีศักยภาพ แต่ถ้าโครงการไม่มีความโดดเด่น ทางธนาคารก็มีบริการให้คำปรึกษา เพื่อให้ผู้ประกอบการพัฒนาสินค้าได้ตรงตามความต้องการของตลาด”
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ