ส.บ้านจัดสรรฯ โอด ธปท.ออกกฎคุมเข้มทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ยันตลาดแนวราบไม่มีเก็งกำไรเหมือนคอนโดฯ หวั่นฉุดอสังหาฯ ปี 62 ชะลอตัว ด้านสมาคมอาคารชุดระบุตลาดคอนโดฯ กระทบแน่ แต่เชื่อสกัดเก็งกำไรได้ผล
จากกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สรุปหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ดังนี้ 1.การกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ หรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้สะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้นสำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 10% ถ้าผ่อนชำระหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี หรือกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 20% สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา
2.การนับรวมสินเชื่อ Top-up ในวงเงินที่ขอกู้ จะนับรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (สินเชื่อ Top-up) ทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกันในวงเงินที่ขอกู้ โดยให้ยกเว้นสินเชื่อที่ใช้ชำระเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ และประกันวินาศภัย ซึ่งช่วยป้องกันความเสี่ยงของทั้งผู้กู้ และสถาบันการเงิน และสินเชื่อที่ให้แก่ธุรกิจเอสเอ็มอี เพื่อสนับสนุนการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายย่อย
3.วันที่ใช้บังคับจะเริ่มใช้บังคับกับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป โดยจะยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 เพื่อลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัย หรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว
โดย ธปท. ให้เหตุผลว่า การปรับปรุงเกณฑ์ดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อ (1) ดูแลประชาชนที่ต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสม (2) ยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และ (3) เป็นมาตรการเชิงป้องกันเพื่อดูแลความเสี่ยงเชิงระบบ ซึ่งที่ผ่านมา ปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในต้นตอสำคัญของวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดทั่วโลก
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวแสดงความเห็นว่า มาตรการที่ออกมาในครั้งนี้ถือว่าไปคุมเข้มบ้านจัดสรรทั้งๆ ที่ตลาดบ้านจัดสรรไม่มีการเก็งกำไร ผู้ซื้อต้องการอยู่อาศัยจริง ซึ่งเดิมที่อยู่อาศัยแนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ กำหนดให้วางเงินดาวน์ 5% คอนโดมิเนียม 10% แต่เกณฑ์ใหม่กลับระบุว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ซึ่งไม่ได้แยกว่าเป็นที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ แนวสูง ซึ่งเท่ากับว่า ผู้ที่ขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านสัญญาที่ 2 จะต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มเป็น 10% ขณะที่ระยะเวลาในการก่อสร้าง หรือผ่อนดาวน์มีเพียง 6 -7 เท่านั้น เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมที่มีระยะเวลาผ่อนดาวน์นานตั้งแต่ 1-2 ปี หรือมากกว่านั้น
อย่างไรก็ตาม ธปท. ถือว่ารับฟังผู้ประกอบการอยู่บ้าง โดยปรับแก้กฎเกณฑ์ตามที่ขอไปพอสมควร เช่น การยืดเวลาประกาศใช้มาตรการจาก 1 มกราคม 62 ไปเป็น 1 เมษายน 62 ยกเว้นคนที่ทำสัญญาก่อน 15 ตุลาคม 61 แต่กรณีสัญญากู้หลังที่ 3 กำหนดจ่ายเงินดาวน์ 30% ถือว่าเหนือความคาดหมาย แต่เชื่อว่า ธปท. ต้องการสกัดนักเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ
นายอธิป กล่าวต่อว่า มาตรการที่ ธปท. ออกมานี้เชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างแน่นอน แต่จะมากหรือน้อยยังไม่สามารถระบุได้ เนื่องจากตลาดอสังหาฯ มีปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดหลายประการ โดยเฉพาะ 1.ภาวะเศรษฐกิจซึ่งเชื่อในปี 62 เศรษฐกิจจะไม่ได้ดีนักจากภาคการส่งออกที่ลดลงจากสงครามการค้าโลก การท่องเที่ยวลดจากนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลงไปจำนวนมาก 2.ยอดปฏิเสธสินเชื่อ ที่ถือเป็นเรื่องสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคซื้อบ้านได้ ซึ่งหากธนาคารเข้มงวดมากก็จะทำตลาดอสังหาฯ ชะลอได้ 3.อัตราดอกเบี้ยในปี 62 ที่คาดการณ์ว่าจะปรับขึ้นประมาณ 0.50% ซึ่งจะส่งผลให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลงประมาณ 4%
ด้าน นางอาภา อรรถบรูณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยอมผ่อนเกณฑ์คุมสินเชื่อบ้าน ประเมินว่า กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบ 2 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 จะต้องมีภาระเงินดาวน์ที่เพิ่มขึ้น แต่ผลกระทบที่เห็นได้ชัดจะเกิดกับกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อบ้านหลังที่ 3 ที่จะต้องจ่ายเงินดาวน์ 30% จะทำให้กลุ่มนักลงทุนที่กระจายความเสี่ยงจากเดิมที่เคยออมในการลงทุนคอนโดฯ จะได้รับผลกระทบ เนื่องจากทาง ธปท. มองว่าเป็นการเก็งกำไร กลุ่มนักเก็งกำไรที่ซื้อจะต้องหายไปก่อนอย่างแน่นอน ผลกระทบจะเกิดชัดกับตลาดในปีหน้าที่คอนโดอาจจะทรงตัว หรือไม่เติบโต ซึ่งปัจจุบัน โครงการอสังหาฯ ที่เปิดขายในกรุงเทพฯ ทั้งแนวราบ และแนวสูง มีมูลค่าประมาณ 6 แสนล้านบาท
ด้าน นายปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี.จำกัด (VMPC) กล่าวว่า มาตรการที่ ธปท. ออกมานั้น จะส่งผลกระทบอย่างมากในระยะสั้น โดยจะทำให้เกิดความวิตกกังวล ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ ขณะที่ผู้ประกอบการจะชะลอแผนลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ หันมาระบายสต๊อกแทน ซึ่งจะทำให้ตลาดเกิดการชะลอตัว การแข่งขันสูงขึ้น ตลาดกลางล่างจะได้รับผลกระทบมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีลูกค้าซื้อรายละหลายยูนิต
อย่างไรก็ตาม การออกมาตรการมาควบคุมการปล่อยสินเชื่อดังกล่าว ถือว่าเป็นเรื่องที่ดี เพราะการซื้อบ้านในแต่ละหลังใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระยาวนาน ผู้ซื้อจะต้องมั่นใจรายได้ในอนาคตของตนเอง และที่สำคัญ จะต้องออมเงินก่อนซื้อบ้าน เพื่อป้องกันความเสี่ยงหากเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้น หากไม่มีเงินออม ก็ยังไม่ควรซื้อบ้านจนกว่าจะมีเงินออม เพื่อดาวน์บ้าน ซึ่งจะเป็นการสร้างวินัยทางการเงินที่ดี ป้องกันปัญหาหนี้เสียที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา