อาจกล่าวได้ว่า ความเฟื่องฟูของตลาดคอนโดฯหรูในปี 2558 ก่อตัวมาตั้งแต่ปี 2556 เมื่อ บมจ.เพซ ดิเวลลอปเมนท์ เปิดตัวโครงการมิกซ์ยูส “มหานคร” โดยส่วนห้องชุด พื้นที่ 215 ตร.ม.ราคาเริ่มต้นที่ 59 ล้านบาท ก่อนที่ผู้เล่นหน้าใหม่เริ่มกล้าเข้าตลาดคอนโดฯหรู ส่งผลให้ราคาที่ดินกลางเมือง อาทิ สุขุมวิทต้นๆ และกลาง ศาลาแดง พุ่งทะยานอย่างตื่นตาตื่นใจ เช่น ที่ดินติดถนนต้นๆ ถนนสุขุมวิทในปี 2556 ที่เคยซื้อ-ขายกันที่ 1.6 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) เพิ่มเป็น 1.8 ล้านบาทต่อตร.ว.ในปี 2557 (ราว 720 ล้านบาทต่อไร่)
ในช่วงเวลานั้น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางคน มองว่า “ราคาที่ดินที่แพงมาก” บริเวณต้นถนนสุขุมวิท หรือ ศาลาแดง จะเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของตลาดคอนโดฯหรู แต่มุมมองดังกล่าวถูกหักล้างทันควัน เมื่อ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ได้ซื้อที่ดิน 1 ไร่ 2 งาน กับ 60 ตร.ว. (โรงแรมเร็กซ์โฮเท็ลเดิม) ราคา 1.9 ล้านบาทต่อไร่ปลายปี 2558 อีกทั้งมีการคาดการณ์ว่า ราคาที่ดินทำเลยอดนิยมในการพัฒนาโครงการคอนโดฯหรู เช่นระหว่างซอยสุขุมวิท 32-36-38 เป็นต้น จะทะลุขึ้นไปกว่า 2 ล้านบาทต่อตร.ว.
ในปี 2559 ตลาดคอนโดฯหรูที่ราคาขายเฉลี่ยตั้งแต่ 300,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป ยังแรงไม่ตก มีโครงการใหม่พาเหรด เข้าตลาดต่อเนื่อง แต่ในขณะที่ตลาดคอนโดฯหรูในปีนั้นยังคึกคักต่อเนื่อง ภาพใหญ่ของตลาดอสังหาฯมีกระแส “มุ่งตลาดบน” หลังตลาดสินค้ากลางล่าง หรือราคาตํ่ากว่า 2 ล้านบาทต่อหน่วยมีปัญหาลูกค้าถูกแบงก์ปฏิเสธคำขอสินเชื่อ (รีเจ็กต์) มากจนเป็นอุปสรรคต่อตลาด
ตลาดคอนโดฯหรู กำลังถึงจุดเปลี่ยน !!!
สำหรับปีนี้ (2560) ครึ่งปีแรกที่ผ่านมา แม้ตลาดอสังหาฯถูกปกคลุมด้วยปัญหา “รีเจ็กต์” และภาวะอ่อนแอของตลาดกลางล่าง แต่ตลาดคอนโดฯหรู ยังเคลื่อนไหว !!! 6 เดือนแรกของปีที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดฯหรูเปิดตัว 1 รายและอีกหลายโครงการมีแผนเปิดตัวครึ่งปีหลัง เช่นเดียวกับโครงการคอนโดฯหรูระดับรองลงมา (ราคาขาย 200,000 บาทเศษต่อตร.ม.) ย่านหลังสวนยังเปิดตัวอย่างคึกคัก
ทั้งนี้ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาตลาดคอนโดฯ ตกเป็นเป้าวิจารณ์ของนักเศรษฐศาสตร์ว่า กำลังจะเกิดภาวะฟองสบู่ (อีกครั้ง) โดยยกซัพพลาย (อุปทาน)ในตลาดที่ล้นเหลือ (ปี 2559 มีซัพพลายเข้าตลาด 435,805 หน่วย:ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์(ประเทศไทย)) และดีมานด์เทียม จากนักเก็งกำไร ที่คาดหวังกำไรจากการขายดาวน์ หรือขายต่อ
ที่ผ่านมา แม้ตลาดคอนโดฯหรูไม่ถูกกล่าวถึง ว่ามีความเสี่ยงต่อภาวะฟองสบู่ แต่การที่มีสินค้าระดับราคาเฉลี่ย 300,000 บาทต่อตร.ม. เข้าตลาดพร้อมๆ กันเป็นจำนวนมาก (เมื่อเทียบกับช่วงปีก่อนหน้า) ตั้งแต่ปี 2558 ที่มีสินค้าเข้าตลาดไม่น้อยกว่า 1,900 หน่วย ตามด้วยปี 2559 อีก 980 หน่วย และยังมีโครงการที่เปิดตัวในปีนี้อีกจำนวนหนึ่ง
หากรวมกับโครงการคอนโดฯหรูที่เปิดตัวก่อนยุคเฟื่องฟู (ปี 2558) มีหลายโครงการที่ยังไม่สามารถปิดการขาย อาทิ โครง การมหานคร และตลาดขายต่อ จากโครงการคอนโดหรูฯที่เปิดตัวในช่วงต้นปี 2550 ที่มีการเสนอขายราคาไม่ถึง 200,000 บาทต่อตร.ม. สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดคอนโดฯหรูในช่วงถัดไปคงไม่สบายตัวนัก จำนวนหน่วยสะสมดังกล่าว ทำให้ตลาดคอนโดฯหรูราคาเฉลี่ย 300,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป เสี่ยงต่อการเกิดปัญหาสต๊อกบวม หรือฟองสบู่ ไม่แพ้ตลาดกลางล่างเช่นกัน
ที่สำคัญในช่วงนี้ โครงการที่เปิดตัวในปี 2558 ถึงเวลาทยอยโอนแล้ว ซึ่งผู้ประกอบการคงต้องลุ้นตัวโก่งให้ลูกค้ามาโอนตามนัด แม้ลูกค้ากลุ่มนี้ มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง แต่เมืองไทยจะมีเศรษฐีที่สามารถซื้อห้องชุดราคากว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป หรืออภิมหาเศรษฐีที่สามารถซื้อเพนต์เฮาส์หรูระยับราคา 600 ล้านบาท เอาไว้ดูเล่น สักกี่คน ?
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,282 วันที่ 27 – 29 กรกฎาคม พ.ศ. 2560
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ