เมืองไทยเพิ่งเปิดบันทึกหน้าใหม่สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม จากการเปิดตัวโครงการ 98 ไวร์เลส บนที่ดิน 2 ไร่ ริมถนนวิทยุ ของค่ายแสนสิริ ที่มีราคาขายสูงสุดเปิดเผยกันออกมาอยู่ที่ตารางเมตรละ 7.25 แสนบาทเวลาไล่เลี่ยกัน ทางสมาคมบ้านจัดสรร โดย “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เพิ่งจัดทริปขนสมาชิกไปดูงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เมืองไทเป ประเทศไต้หวัน ราคาห้องชุดที่โน่นอยู่ที่ตารางเมตรละ 1 ล้านบาท
กล่าวได้ว่า ราคาคอนโดฯไทยกำลังหายใจรดต้นคอไต้หวัน ก็ว่าได้
ขายรวมพื้นที่ส่วนกลาง
“คอนโดฯในกรุงไทเปราคาสูงมาก สูงกว่าเมืองไทยเยอะ ถ้าคุณภาพเดียวกัน ทำเลเดียวกัน สูงเกินกว่า 3 เท่าตัว ยูนิตที่ไปดูเขาขายตารางเมตรละ 1 ล้านบาท เป็นยูนิตใหญ่ ชั้นละ 2 ยูนิต ๆ ละ 800 ล้านบาท อีกโครงการใกล้ตึก 101 ไซซ์ห้อง 1,000 ตารางเมตร ขาย 1,000 ล้านบาท”
ทั้งนี้ทั้งนั้น คอนเซ็ปต์การคิดคำนวณพื้นที่ขายมีความแตกต่างกับไทยอยู่พอสมควร แตกต่างถึงขั้นเรียกว่าแปลกกันเลยทีเดียว
“เขาเอาพื้นที่ส่วนกลางบวกเข้าไปในพื้นที่ขายด้วย เช่น ยูนิตอาจจะ 600 ตารางเมตร แต่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ส่วนกลาง 1 หมื่นตารางเมตร เอามาหารห้องชุดทั้งตึก สมมติ 100 ยูนิต บวกอีก 200 ตารางเมตร เป็นราคาขาย ทำเพราะคิดว่าเป็นการแบ่งสัดส่วนกรรมสิทธิ์ไปเลย”
เมื่อเปรียบเทียบกับบ้านเรา พื้นที่ส่วนกลางแยกต่างหาก โอนเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมไว้ที่นิติบุคคลอาคารชุด เวลาต้องการโหวตเรื่องอะไรก็ตามในโครงการ จะคำนวณพื้นที่ใช้สอยในห้องชุดแล้วเฉลี่ยออกมาเป็นสิทธิโหวต
ในด้านที่จอดรถ มีที่เสียบปลั๊กไฟทุกจุดเพราะใช้รถยนต์ไฟฟ้า เป็นที่จอดรถส่วนตัว มีปลั๊กส่วนตัว ใช้การ์ด นิ้วมือ สแกนม่านตา
โครงการเดียว 1.6 แสนล้าน
ราคาขายสูงสุดตารางเมตรละ 1 ล้านบาท น่าสนใจว่ามูลค่าโครงการจะขนาดไหน
“คอนโดฯแพงในไต้หวันทำยูนิตไม่เยอะ โครงการประมาณ 200 ยูนิต คูณราคาห้องละ 800 ล้านบาท มูลค่าโครงการเดียวก็ปาเข้าไป 160,000 ล้านบาท”
ห้องชุดที่ให้ไม่มีคำว่าฟูลลี่เฟอร์นิช ไม่มีการตกแต่ง ไม่มีแถมเฟอร์นิเจอร์ แต่เป็นการส่งมอบห้องเปล่า เพราะผู้ซื้อระดับราคานี้ได้ไม่ต้องการห้องเหมือนใคร ต้องตกแต่งเอง จ้างสถาปนิก อินทีเรียร์ดีไซน์เองซื้อเฟอร์นิเจอร์เอง
เวลาส่งมอบเป็นห้องเปล่าจริง ๆ แม้แต่หลอดไฟ ชักโครกก็ไม่มี อาจมีสายไฟที่ทำจุดจัมพ์ไฟให้ก็พอ
สำหรับตลาดห้องชุดลักเซอรี่ มีประมาณ 10 โครงการ จังหวะการเปิดขายก็เป็นอีกจุดหนึ่งที่ไม่เหมือนตลาดเมืองไทย โดยจะมีการก่อสร้างโครงการคืบหน้าระดับหนึ่งก่อนจากนั้นจึงกลับมาเปิดสำนักงานขาย
“รูปแบบจะเป็นอย่างนั้นไม่ใช่กฎหมายแต่คิดว่าคนไต้หวันอาจต้องการให้เกิดความเชื่อมั่นว่าไม่ได้ขายกระดาษ”
เศรษฐีซื้ออสังหาฯโชว์ฐานะ
นอกจากนี้ไปดูบ้านจัดสรรอีก1โครงการ ทำเลอยู่นอกเมือง ถือว่าทำเลดีอยู่บนเนินเขา มองเห็นวิวเมืองไทเปได้เต็มตา เพราะภูมิประเทศมีภูเขาสูงเยอะ ดีไซน์บ้านสไตล์บ้านแฝด มีผนังติดเพื่อนบ้าน
ตัวบ้านทรงสี่เหลี่ยมเป็นกล่อง ๆ สไตล์ฝรั่ง เป็นบ้านเดี่ยว 4 ชั้น เนื้อที่ 100 ตารางวาบวกลบ พื้นที่ใช้สอยไม่ถึง 400 ตารางเมตร ราคาไม่แพง ไม่ถึง 60 ล้านบาท เพราะอยู่นอกเมือง ต้องขับรถ แต่ละโครงการไม่เกิน 200 หลัง
“ในเมืองไทเปที่ดินแพง เป็นไปไม่ได้ที่จะปลูกบ้านแบบนี้ ขับรถไปบ้านเดี่ยวใช้เวลาครึ่งชั่วโมง รถไม่ติด พฤติกรรมผู้บริโภคตลาดลักเซอรี่ ซื้อคอนโดฯในเมืองห้องละ 800-1,000 ล้านบาท มีบ้านอยู่นอกเมืองอยู่แล้ว ซื้อคอนโดฯในเมืองให้รางวัลตัวเอง กับต้องการแสดงฐานะ”
ราคาที่ดินเกิน 10 ล้าน/วา
คำถามต่อมา ถ้าห้องชุดตารางวาละ 1 ล้านบาท วัตถุดิบคือที่ดินมีราคาเท่าไหร่ “ที่ดินเขาขายแปลกนะ ไม่ใช่ตารางวา ตารางเมตร ใช้หน่วยญี่ปุ่น ต้องคำนวณกลับไปกลับมา 3 ครั้ง ราคาที่ดินแพงกว่าเราเยอะ ตารางวาละหลัก 10 ล้านบาท ของบ้านเราวาละ 2 ล้านยังร้องจ๊าก และหาที่ดินยาก คนที่ไปดูบังเอิญจังหวะเขาดี ได้ที่ดินใจกลางเมืองลอตใหญ่ แบ่งเฟส สร้างหลายตึก เสร็จแล้วก็มี ทำได้ดี น่าอยู่”
นายกธุรกิจบ้านจัดสรรของไทยบอกว่า ตอนไปวิสิตไซต์ยังแอบเคลิ้มไปเหมือนกัน เซลส์ออฟฟิศมีห้องฉายหนังขนาดจุ 40 คน การเยี่ยมชมโครงการทำผ่านระบบนัดหมาย ไม่มีการวอล์กอิน
อีกเรื่องคือระบบก่อสร้าง ใช้ระบบคอนเวนชันนอลเหมือนไทย ข้อแตกต่างน่าจะอยู่ที่มีระบบป้องกันแผ่นดินไหวเป็นเรื่องเป็นราว โดยใช้เทคโนโลยีจากญี่ปุ่น
ใต้ตึกสูงต้องแปะข้อความ Anti Earthquake รองรับได้ประมาณ 7 ริกเตอร์ เปรียบเทียบกับเมืองไทย ตึกสูงรองรับแผ่นดินไหวได้ประมาณ 5.5 ริกเตอร์
ประทับใจ “สมาร์ทลิฟวิ่ง”
จุดสร้างความประทับใจดูเหมือนจะเป็นส่วนราชการไต้หวัน ที่เรียกว่า “สมาร์ทลิฟวิ่ง” หน่วยงานสังกัดกระทรวงมหาดไทยของไต้หวัน คล้ายกรมโยธาธิการและผังเมืองของบ้านเรา
“ที่โน่นไม่เหมือนไทย มหาดไทยมีการตั้งศูนย์พัฒนาที่อยู่อาศัยโดยใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ Architecturer R&D ทดลองทำบ้านในห้องทุกห้อง ใส่เทคโนโลยี คิดค้น และให้เอกชนพัฒนา มีการทำบ้านตัวอย่าง”
สมาร์ทลิฟวิ่งมีหน้าที่หลัก 2 อย่างด้วยกัน
1.การใช้ IoT (Internet of Things) เพื่อให้คนใช้บ้านสะดวกสบายเพิ่มขึ้น 2.ประหยัดพลังงาน มีโซลาร์เซลล์ โซลาร์รูฟ ประหยัดไฟ ประหยัดน้ำ ทำตั้งแต่การออกแบบบ้าน แนะนำวิธีการออกแบบบ้านที่ไม่รับความร้อน
“รัฐบาลไต้หวันให้ความสำคัญกับชีวิตและการอยู่อาศัยคนของเขาของเราไม่มีหน่วยงานโดยตรงส่วนใหญ่หน่วยงานรัฐบ้านเราทำเรื่องควบคุมกฎระเบียบ ไม่มีเรื่องการพัฒนา สิ่งที่ไปดูสะท้อนว่าประเทศที่มีเทคโนโลยีนำสมัย เขาทำอะไรไปหลายเรื่อง
เราช้าอาจไม่ถึงหลายก้าวแต่ก็ช้ากว่า ถ้าเดินยังเลยเงาเขาอยู่ ยังเห็นกันอยู่”
ข้อเสนอถึงรัฐบาลไทย จึงหนีไม่พ้นอยากให้มีหน่วยงานรัฐทำหน้าที่ด้านการพัฒนา เหมือนหน่วยงานสมาร์ทลิฟวิ่งของไต้หวัน
“อยากเห็นรัฐบาลไทยทำบ้าง เริ่มจากการเคหะฯก็ได้ อาจเซตหน่วยงานขึ้นมาเป็นระบบหน่วยงานวิจัย ส่งเจ้าหน้าที่รัฐไปดูงานไต้หวัน ก๊อปงานเขามาเลย ตึกที่ใช้ก็ไม่ได้ใหญ่โตมโหฬารอะไร มีสตาฟไม่ถึงร้อยคน”
ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ