คอลัมน์ ดาต้าเบส
โครงการรถไฟฟ้าสายสีทองของกรุงเทพมหานครหรือ”กทม.” ได้รับการคาดหมายว่าจะเป็นตัวแปรสำคัญที่พลิกโฉมทำเลริมถนนย่านเจริญนคร
“สุรเชษฐ กองชีพ”ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมริมเจ้าพระยา มี 3 ทำเลที่ได้รับแรงบวกจากการมีสถานีรถไฟฟ้าอยู่ในพื้นที่ ได้แก่ โซนสะพานตากสิน บางโพ และสะพานพระนั่งเกล้า
โฟกัสเฉพาะโซนสะพานตากสินปัจจัยพื้นฐานมีสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีที่อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากสถานีสะพานตากสินข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเปิดให้บริการในปี2552มีผลต่อตลาดคอนโดฯ 2-3 ปีแล้ว และมีบางส่วนที่เปิดขายบนถนนเจริญนครทั้ง 2 ฝั่ง โดยเฉพาะฝั่งริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่ไกลออกไปจากสถานีกรุงธนบุรี แต่ก็ไม่ได้คึกคักมากนัก เมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวถนนกรุงธนบุรี
ปัจจัยใหม่ช่วง1-2ปีที่แล้ว คือ “ไอคอน สยาม” บิ๊กโปรเจ็กต์ร่วมทุนระหว่าง “สยามพิวรรธน์-เครือเจริญโภคภัณฑ์-แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น” พื้นที่รวม 750,000 ตร.ม.
ล่าสุด ปัจจัยบวกยังมาจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีทอง ทาง กทม.ประกาศแผนการพัฒนาเส้นทางที่เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี และมีเส้นทางไปตามถนนเจริญนครสิ้นสุดที่เชิงสะพานพระปกเกล้า ระยะทาง 2.7 กม. 4 สถานี ในอนาคตสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า 2 สี “สีม่วงใต้-สีแดง” ในอนาคตรถไฟฟ้าสายสีทองมีความชัดเจนมากขึ้นเท่าใด จะทำให้ตลาดคอนโดฯตามแนวถนนเจริญนคร ช่วงตั้งแต่สะพานสาทร-คลองสานมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น
ปัจจุบันมีคอนโดฯในทำเล3,640ยูนิต หลายโครงการที่เปิดขายก่อนปี 2543 และ 54% เปิดขายหลังจากปี 2552 ที่สถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีเปิดให้บริการ อัตราการขายก็ค่อนข้างสูงประมาณ 94% สร้างเสร็จเกือบทุกโครงการ ยกเว้นโครงการที่เพิ่งเปิดขายปี 2558 เป็นต้นมา ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 145,000 บาท/ตร.ม. เทียบกับโครงการเก่า ๆ ที่เปิดขายมานานมีราคาขายเฉลี่ย 77,000 บาท/ตร.ม.เท่านั้น
โดยโครงการที่เปิดขายหลังปี2543มีราคาขายเฉลี่ยที่ 133,000 บาท/ตร.ม. ส่วนโครงการเปิดขายปี 2557-2558 ราคาขายเฉลี่ย 270,500 บาท/ตร.ม.มีการปรับขึ้นของราคาขาย 3-10% ต่อปี จุดเน้นในปี 2557 ซึ่งไอคอน สยามเริ่มเปิดตัว บวกกับความชัดเจนในการลงทุนรถไฟฟ้าสายสีทอง ทำให้คอนโดฯอายุกว่า 10 ปีบางโครงการราคาขายมือสองปรับขึ้นสูงกว่า 30%
ด้านที่ดินก็ปรับเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากราคาซื้อขายริมถนนเจริญนครช่วงระหว่างปี2554 อยู่ที่ 1-2 แสนบาท/ตร.ว. ขณะที่ปี 2554 ขยับสูงเป็น 2.65 แสนบาท/ตร.ว. หรือเพิ่มขึ้น 240% ราคาที่ดินไม่ได้หยุดแค่นั้น เพราะสถิติปี 2557 ที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยามีการซื้อขาย 4.5 แสนบาท/ตร.ว. หรือแพงขึ้นมากกว่า 70%
อย่างไรก็ตาม ถ้าเป็นที่ดินไม่ติดแม่น้ำเจ้าพระยามีการปรับขึ้นน้อยกว่า อยู่ในช่วง 3-4 แสนบาท/ตร.ว. ขึ้นกับขนาดที่ดิน ทำเล รวมทั้งทางเข้า-ออก ในอนาคตถ้ารถไฟฟ้าสายสีทองเริ่มการก่อสร้าง คาดว่ามีโครงการคอนโดฯรอเปิดขายมากขึ้น แต่อุปสรรคสำคัญ พื้นที่ริมถนนเจริญนครแทบไม่มีที่ดินขนาดใหญ่เหลือให้พัฒนาแล้วในปัจจุบัน