ตลาดรับสร้างบ้านมูลค่ากว่าแสนล้านบาทกระทบหนักสคบ.ออกประกาศให้ธุรกิจรับสร้างบ้านเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาตั้งแต่ 1 มกราคม 2560 ด้านสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านดิ้นเตรียมยื่นหนังสือค้าน ระบุประกอบธุรกิจไม่ได้
นายสำเรียง เมฆเกรียงไกร ประธานกรรมการว่าด้วยสัญญา ในคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เปิดเผยว่า คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาอาศัยอำนาจตามความในมาตรา 35 ทวิ แห่ง พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่2) พ.ศ. 2541 ประกอบกับมาตรา 3 มาตรา 4 และมาตรา 5 แห่งพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดธุรกิจที่ควบคุมสัญญาและลักษณะของสัญญา พ.ศ. 2542 ประกาศให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม พ.ศ. 2560
ประกาศระบุถึงคำจำกัดความ ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัย หมายถึงธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจทำสัญญาการรับจ้างก่อสร้างอาคารขึ้นใหม่ทั้งหมดกับผู้บริโภค โดยผู้บริโภคมีวัตถุประสงค์ในการใช้อาคารเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งอาคารหมายรวมทั้งตึก บ้าน เรือน และสิ่งที่สร้างขึ้นให้บุคคลอยู่อาศัย ส่วนการก่อสร้างนี้จะเป็นทั้งการสร้างอาคารขึ้นใหม่ หรือการสร้างขึ้นแทนของเดิม และหมายความรวมถึงการเตรียมงานหรือขั้นตอนการทำงานอื่นๆที่จำเป็น
ผู้บริโภคแห่ร้องสคบ.
พล.ต.ต.ประสิทธิ์ เฉลิมวุฒิศักดิ์เลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) กล่าวว่า จากสถิติการร้องเรียนของผู้บริโภคล่าสุดในเดือนตุลาคม 2559 (วันที่ 1-31 ตุลาคม 2559)ที่มีจำนวนรวม 564 เรื่องพบว่า เรื่องร้องเรียนของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังคงมียอดสูงสุดเป็นอันดับ 1 ทั้งหมด 241 เรื่อง ในจำนวนนี้สามารถแบ่งสภาพปัญหาการร้องเรียนออกเป็น 3 ช่วง จำนวน 233 เรื่องได้แก่ 1.ช่วงก่อนซื้อ ได้แก่ ปัญหาจองซื้อ กู้ไม่ผ่าน มีจำนวน 14 เรื่อง , 2.ช่วงระหว่างซื้อ ได้แก่ ปัญหาก่อสร้างล่าช้า โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะที่ดินโครงการนั้นๆ ยังติดจำนอง ไม่ก่อสร้าง มีจำนวน 207 เรื่อง และ 3.ช่วงหลังซื้อ ได้แก่ เกิดความชำรุดบกพร่อง มีจำนวน 12 เรื่อง ที่เหลือเป็นปัญหาในส่วนอื่นๆ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรรข้อร้องเรียนที่พบมากที่สุดอยู่ในช่วงหลังซื้อ ขณะที่อาคารชุดข้อร้องเรียนที่พบมากที่สุดอยู่ในช่วงระหว่างซื้อ
ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาอย่างละเอียด พบว่า เรื่องร้องเรียนที่มาจากผู้รับเหมามีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทางคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาจึงอาศัยอำนาจตามความในมาตรา 35 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดธุรกิจที่ควบคุมสัญญา โดยให้ธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อยู่อาศัยหรือธุรกิจรับสร้างเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา เพื่อสร้างมาตรฐานเดียวกันและควบคุมผู้รับเหมาที่ไม่ปฎิบัติตามกฎระเบียบ
สคบ.แบะท่าพร้อมทบทวนประกาศ
“ทางคณะกรรมการฯได้มีการเชิญบริษัทรับเหมามาพูดคุย ก่อนที่จะประกาศในราชกิจจานุเบกษาอย่างต่อเนื่อง แต่ภาคเอกชนกลับไม่ได้ให้ความคิดเห็นหรือข้อเสนอแนะอะไร ด้วยเพราะเข้าใจว่าสคบ.ไม่มีอำนาจในการออกข้อบังคับต่างๆ ซึ่งทางสคบ.ก็ดำเนินการตามขั้นตอนทุกอย่างก่อนที่ประกาศ โดยจะมีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2560 เป็นต้นไป หากผู้ดำเนินธุรกิจรับสร้างบ้านมีความกังวลหรือแล้วว่าจะกระทบต่อการดำเนินธุรกิจในภาคปฏิบัติ ก็สามารถส่งหนังสือมายังสคบ.ได้ ซึ่งตนพร้อมที่จะเป็นสื่อกลางนำจดหมายดังกล่าวกลับไปให้คณะกรรมการฯพิจารณาอีกครั้งหนึ่ง ทั้งนี้ เพื่อสร้างความเป็นธรรมให้กับผู้ประกอบการและผู้บริโภค”พล.ต.ต. ประสิทธิ์ กล่าว
เตรียมส่งหนังสือคัดค้านด่วน
นายพิชิต อรุณพัลลภ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านกล่าวว่า สมาคมฯได้เห็นประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา ซึ่งก็เห็นด้วยในหลักการ แต่ก็ยังมีข้อสงสัยและไม่เห็นด้วยบางประการ จึงได้มีการเรียกประชุมคณะกรรมการสมาคมฯเป็นการด่วนเพื่อร่วมหารือถึงการเคลื่อนไหวของสมาคมฯต่อประกาศดังกล่าว ซึ่งที่ประชุมมีมติเห็นพ้องต้องกันว่าจะต้องเร่งทำหนังสือคัดค้านร่างดังกล่าวต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโค (สคบ.) อย่างเร่งด่วน
“มีข้อบกพร่องในทางปฏิบัติหลายข้อ ซึ่งทางสมาคมฯได้เคยทักท้วงข้อบกพร่องดังกล่าวต่อสคบ.เมื่อครั้งที่ประชุมหารือร่วมกันไปแล้ว ล่าสุดที่มีการประชุมร่วมกันเมื่อช่วงต้นปี 2559 ทางสมาคมก็ได้ตอกย้ำเรื่องดังกล่าว แต่ก็ไม่ได้รับความสนใจ กระทั่งได้เห็นมีการประกาศดังกล่าว”
แจงไม่เหมาะธุรกิจรับสร้างบ้าน
สำหรับข้อกำหนดที่ทางสมาคมมองว่าไม่เป็นธรรมคือเรื่องของการให้ชี้แจงรายละเอียดเกี่ยวกับราคาค่าก่อสร้างทั้งหมดรวมภาษีมูลค่าเพิ่ม รวมทั้งบัญชีแสดงปริมาณวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างและราคาหรือที่เรียกว่า BOQ เนื่องจากในทางปฏิบัติธุรกิจรับสร้างบ้านเป็นธุรกิจแบบเบ็ดเสร็จคือ ทุกขั้นตอนในการดำเนินงานตั้งแต่การออกแบบ การยื่นขออนุญาตก่อสร้าง ไปจนถึงก่อสร้างแล้วเสร็จ ราคาทุกอย่างจะรวมอยู่ในที่อยู่อาศัย 1 หลัง แต่การทำแบบ BOQ เป็นลักษณะของการประมูลงานของหน่วยราชการ คือ ผู้บริโภคนำแบบมาให้ผู้รับเหมาก่อสร้าง โดยผู้รับเหมาจะแสดงรายการต่างๆอย่างละเอียด เพื่อยื่นประมูลแข่งกัน ผู้รับเหมารายใดแสดงรายการตรงตามความต้องการก็จะได้รับงานก่อสร้างชิ้นนั้นๆไป
หากให้ผู้รับเหมามาแจงรายละเอียดก็จะทำให้ผู้บริโภคมีต้นทุนที่สูงขึ้น เนื่องจากอัตราค่าจ้างตามกฎหมายของผู้ประกอบวิชาชีพสถาปนิกจะต้องได้รับอัตราค่าจ้าง 10 % ของราคาค่าก่อสร้างจากเดิมที่บริษัทรับสร้างบ้านบวกรวมในส่วนนี้ไปแล้ว ซึ่งการแสดงรายการเช่นนี้ถือเป็นการจำกัดการทำงานของผู้รับเหมารายย่อย ที่ปกติไม่ทำ BOQ เพราะไม่มีความชำนาญ หากมีการบังคับจริงก็อาจทำให้ผู้รับเหมากลุ่มนี้ออกจากตลาดได้
“สมาคมซึ่งมีสมาชิกกว่า 50 บริษัทในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ขอโอกาสในการคัดค้านประกาศดังกล่าวในบางข้อที่เห็นว่าจะส่งผลกระทบในทางปฏิบัติ ทั้งนี้ เพื่อก่อให้เกิดความเป็นธรรมต่อบรรดาสมาชิก เพราะปัญหาร้องเรียนเกี่ยวกับผู้รับเหมาที่สคบ.รับทราบนั้นมีสัดส่วนไม่ถึง 1% และในจำนวนนี้เป็นปัญหาที่เกิดจากรับเหมารายย่อย หากบังคับใช้จริงก็จะกระทบภาพรวมตลาดรับสร้างบ้าน”นายพิชิต กล่าว
หวั่นกระทบตลาดรวมมูลค่าแสนล้าน
นายสิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้านซึ่งมีสมาชิกครอบคลุมในจังหวัดต่างๆทั่วประเทศ กล่าวว่า ประกาศดังกล่าวยังคงมีข้อบกพร่อง จึงไม่สมควรประกาศใช้ ซึ่งอาจกระทบภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านทั่วประเทศที่มีมูลค่าร่วมแสนล้านบาทต่อปี หรือ 5-6 หมื่นหน่วยต่อปี ซึ่งผู้รับเหมารายย่อยทั่วประเทศมีกว่า 5 หมื่นราย ขณะที่บริษัทรับสร้างบ้าน 200 ราย
สิ่งที่ทางสมาคมฯมีความเป็นกังวลและมีข้อสงสัยคือ ผู้บริโภคมีสิทธิ์ที่จะแก้ไข เพิ่มเติม หรือลดงานจากรูปแบบและรายละเอียดตามสัญญาได้ โดยไม่ต้องเลิกสัญญา
ผวาผู้บริโภคเปลี่ยนแบบกลางคัน
หากผู้บริโภคมีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงในส่วนของโครงสร้างสำคัญ จะต้องมีการยื่นขออนุญาตก่อสร้างใหม่ย่อมส่งผลต่อความล่าช้าในการก่อสร้าง อีกทั้งในช่วงระหว่างที่ยื่นขอใหม่นั้นผู้รับเหมายังจะต้องจ่ายค่าแรงให้กับแรงงาน
ขณะที่กฎหมายระบุว่าผู้บริโภคจะชำระในส่วนที่เป็นต้นทุนจากการก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งแรงงานไม่ได้มีการก่อสร้างในช่วงเวลาดังกล่าว จึงไม่ถือเป็นต้นทุน
รวมทั้งในส่วนของการกำหนดระยะเวลาการรับจ้างอาคารให้แล้วเสร็จ นับตั้งแต่วันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน ซึ่งในความเป็นจริงควรนับตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาก่อสร้าง เนื่องจากไม่สามารถระบุวันที่จะได้รับอนุญาตที่แน่นอนได้ หากใช้เวลานานทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคก็จะสูญเสียโอกาสในการดำเนินงานก่อสร้างและเข้าอยู่อาศัย
“ที่ผ่านมายังไม่มีพูดคุยกันแบบให้สะเด็ดน้ำ ทำประชาพิจารณ์ไปตอนไหนก็ยังไม่รับทราบ อยู่ๆ ก็ออกประกาศมาเลย ทำให้ผู้รับเหมาตั้งรับไม่ทัน ในฐานะสมาคมฯคงต้องเร่งประชาสัมพันธ์ประกาศดังกล่าวให้สมาชิกรับทราบเป็นการณ์ด่วน”นายสิทธิพร กล่าว
ผู้รับเหมาต้นทุนเพิ่ม
นายศักดา โควิสุทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท รอแยลเฮ้าส์ จำกัด หนึ่งในสมาชิกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า ในฐานะสมาชิกสมาคมรับทราบมาตลอดว่า ทางสมาคมได้มีการเข้าร่วมประชุมกับทางสคบ.ทุกครั้ง และได้เสนอปัญหาต่างๆอย่างสม่ำเสมอ แต่เมื่อมีประกาศดังกล่าวออกมา ในขณะที่ผู้ประกอบธุรกิจยังไม่ได้ข้อสรุปในหลายๆเรื่อง เช่น การทำ BOQ
ทางสมาชิกจึงมีความกังวลว่า ประกาศดังกล่าวอาจทำให้ต้นทุนของผู้รับเหมาเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของ BOQ หากบริษัทต้องทำ BOQ ในทุกสัญญา แสดงว่าบริษัทจำเป็นต้องเพิ่มบุคคลากรในส่วนนี้ เพื่อประจำในสาขาต่างๆของบริษัทที่ปัจจุบันมีทั้งหมด 12 สาขา แต่มีพนักงานในส่วน BOQ เพียง 3 คนเท่านั้น หมายถึงต้นทุนด้านบุคลากรที่เพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับระยะเวลาในการจัดทำ BOQ ที่มีระยะเวลานานถึง 2 เดือนซึ่งผู้บริโภคส่วนใหญ่ไม่ยอมรอ ต้องการที่จะเร่งสร้างบ้านให้แล้วเสร็จ
มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคแนะคลุมอสังหาฯ
นางสาวสารี อ๋องสมหวัง เลขาธิการมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค กล่าวว่า มูลนิธิฯเห็นด้วยกับการประกาศของ สคบ.ที่ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ซึ่งให้ความเป็นธรรมกับทั้งผู้ประกอบการรับจ้างก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัย และผู้บริโภค ไม่ต้องมาทะเลาะกันภายหลัง โดยระยะหลังการสร้างบ้านแบบปัจเจกก็มีปัญหาร้องเรียนเกิดขึ้น นอกเหนือจากซื้อที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จกับบริษัทพัฒนา เช่น บริษัทผู้รับเหมารับเงินค่าจ้างงวดแรกไปแล้ว และทิ้งงานในภายหลัง ขณะผู้บริโภคได้เนื้องานไม่สอดคล้อง
“มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคสนับสนุนการใช้มาตรฐานสัญญาในธุรกิจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ไม่เพียงแต่คุมบริษัทรับเหมาสร้างบ้านซึ่งเป็นรายเล็ก อยากให้บังคับใช้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพราะมูลนิธิเคยมีหนังสือถึงบริษัทพัฒนาอสังหาฯโดยเฉพาะกลุ่มคอนโด ถึงความสนใจใช้มาตรฐานสัญญาในการซื้อขายกับผู้บริโภค แต่ไม่ได้รับคำตอบกลับมา มีเพียงบริษัทเดียวเท่านั้นที่บอกจะใช้”
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ