“คอลลิเออร์ส”คาดราคาที่ดินทุบสถิติเกิน 1.9 ล้าน/ตร.ว. รู้ผลผู้ชนะต้นปีหน้า
จับตากลุ่มทุนค้าปลีก-อสังหาฯ “เซ็นทรัล-ทีซีซีฯ- แสนสิริ” ชิงดำที่ดิน 25 ไร่สถานทูตอังกฤษ ทำเลทองใจกลางเมือง “เซ็นทรัล”ชี้ราคาสูงต้องพิจารณา”รอบคอบ” ย้ำธุรกิจยุคใหม่เน้นผนึกพันธมิตรไม่จำเป็นต้องลงทุนเองทั้งหมด “แสนสิริ” รับยื่นประมูล ด้าน”ทีซีซี กรุ๊ป”ปัดให้ข้อมูล “คิงเพาเวอร์”หลุดคู่ชิง หลังเสนอราคาไปที่ตารางวาละ 1.2 ล้านบาท
ที่ดินทำเลทองกลางเมือง ซึ่งปัจจุบันแทบจะไม่เหลือพื้นที่การพัฒนา เมื่อ”สถานทูตอังกฤษ” ประกาศขายพื้นที่ 25 ไร่ ติดถนนวิทยุ หลังห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลเอ็มบาสซี ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ไม่พลาดที่จะโดดร่วมวงประมูลครั้งนี้ โดยโผรายชื่อกลุ่มทุนที่ร่วมประมูล ได้แก่ กลุ่มเซ็นทรัล ยักษ์ค้าปลีกแห่งตระกูล จิราธิวัฒน์ ,ไทยเจริญ คอร์ปอเรชั่นของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี และ บมจ.แสนสิริ
แหล่งข่าวระดับสูงจากวงการค้าปลีก ระบุว่า กลุ่มเซ็นทรัล สนใจทำเลศักยภาพที่เป็นโอกาส ธุรกิจ รวมทั้งที่ดินบริเวณสถานทูตอังกฤษ จำนวน 25 ไร่ นับเป็นแปลงใหญ่ใจกลางเมือง
อย่างไรก็ตาม ด้วยมูลค่าการลงทุนสูงมาก เฉพาะที่ดิน มีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1.8 หมื่นล้านบาท ยังไม่นับรวมการลงทุน ต่อเนื่องในการพัฒนาโครงการ ที่คาดว่าจะต้องใช้อีกไม่น้อยกว่า 1-2 หมื่นล้านบาท สำหรับโครงการขนาดใหญ่ใจกลางเมืองเช่นนี้
ในย่านดังกล่าวกลุ่มเซ็นทรัล มีพื้นที่ค้าปลีก ครอบคลุมตลาดระดับกลาง และระดับบน ตั้งแต่ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลชิดลม เซ็นทรัลเอ็มบาสซี ต่อเนื่องไปถึงเซ็นทรัลเวิลด์
ขณะเดียวกันในโครงการเซ็นทรัลเอ็มบาสซี่ ยังมีพันธมิตรโรงแรมระดับ 6 ดาว “ปาร์คไฮแอท” ซึ่งเตรียมเปิดบริการ ปี 2560 นับเป็นโจทย์ใหญ่ของกลุ่มเซ็นทรัลต่อการลงทุนบนที่ดินดังกล่าวจะเอื้อประโยชน์ต่อโครงการค้าปลีกเดิมอย่างไร
ใครชนะเอื้อกลุ่มเซ็นทรัลหมด
“รูปแบบและผลตอบแทนทางการลงทุนของโครงการจะเป็นตัวแปรสำคัญในการช่วงชิงที่ดินมูลค่าสูง แม้เซ็นทรัลไม่ได้ก็ไม่เป็นไร ใครเข้ามาพัฒนาก็ เอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มเซ็นทรัลที่มีโครงการค้าปลีกและโรงแรมรองรับด้านหน้าอยู่แล้ว”
หากมองในเชิงนโยบายของนายทศ จิราธิวัฒน์ ประธานกลุ่มเซ็นทรัล วางยุทธศาสตร์การลงทุนมุ่งขยายตลาด ค้าปลีกเวียดนามซึ่งเป็นช่วง “ขาขึ้น” ของโอกาสที่ต้องเร่งจับจองพื้นที่ทำเลงาม รองรับธุรกิจหลายแขนงของกลุ่มเซ็นทรัลที่ต้องการปูพรมเปิดตลาดในเมืองเศรษฐกิจของเวียดนามให้ได้เร็วที่สุดเหนือคู่แข่ง ซึ่งต้องใช้เม็ดเงินลงทุนจำนวนไม่น้อยต่อปี โดยปีหน้ากลุ่มเซ็นทรัล มีภารกิจและเป้าหมายใหญ่ในตลาดเวียดนาม คือ การเดินเครื่องธุรกิจไฮเปอร์มาร์เก็ต ที่ซื้อกิจการมาจาก บิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ โดยจะมีการปรับเปลี่ยนชื่อใหม่
‘ผนึกพันธมิตร’ไม่ต้องลงทุนเอง
ขณะที่นายทศ จิราธิวัฒน์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท กลุ่มเซ็นทรัล จำกัด กล่าวถึงที่ดิน บริเวณสถานทูตอังกฤษว่า “ราคาค่อนข้างสูง” การใช้เงินจำนวนมากในการลงทุนแต่ละโครงการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะความมั่นคงทางการเงิน ดังนั้นต้องมั่นใจว่าบริษัทมีการลงทุนอย่างถูกต้อง ไม่เช่นนั้นจะกระทบหมดทั้งบริษัทและพนักงาน
“กลุ่มเซ็นทรัลมีเงินพร้อมลงทุน และซื้อกิจการ แต่ขึ้นอยู่กับโอกาสและจังหวะที่จะต้องใช้ในช่วงนั้นๆ ไม่ว่าจะระดับ 1,000-2,000 ล้านบาท แต่หากเป็นระดับหมื่นล้านบาทขึ้นไปก็พิจารณาและตัดสินใจอย่างรอบคอบ”
อย่างไรก็ดี วิสัยทัศน์ธุรกิจของกลุ่มเซ็นทรัลให้ความสำคัญกับ “พันธมิตร” ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงและซับซ้อนมากขึ้น ผู้ประกอบการไม่สามารถทำทุกอย่าง ได้ด้วยคนเดียว การลงทุนหรือการดำเนินธุรกิจ จำเป็นต้องมีพันธมิตรมาทำการค้าร่วม หรือร่วมลงทุนในรูปแบบต่างๆ
“ซีบีฯ”ที่ปรึกษาการขายอุบเงียบ
ทั้งนี้ จากการสอบถามไปยังบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะบริษัทที่ปรึกษาการขายที่ดินสถานทูตอังกฤษ ได้รับคำตอบว่า ไม่สามารถกล่าว อะไรเกี่ยวกับการขายที่ดินแปลงนี้ได้โดยต้องรอให้มีผู้ชนะและได้ที่ดินก่อน จะแจ้งให้ทราบอีกครั้ง
เช่นเดียวกับการสอบถามผู้ประกอบการ ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เล่าว่า ขณะนี้ ยังไม่มีข้อมูลใดๆ เกี่ยวกับผู้แสดงเจตจำนงยื่นประมูลซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษรั่วไหลออกมา เว้นแต่บริษัท แสนสิริ ได้ยื่นซองร่วมประมูลไปแล้ว
ส่วนบริษัท ในเครือไทยเจริญ คอร์เปอเรชั่น (ทีซีซี กรุ๊ป) ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ซึ่งเป็นหนึ่งในโผรายชื่อที่ประมูลที่ดินดังกล่าว ให้คำตอบสั้นๆว่า ไม่ทราบเรื่องการประมูล
“แสนสิริ”รับยื่นซองประมูล
นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าการประมูลราคาที่ดินสถานทูตอังกฤษ บริษัท ก็ได้ส่งซองร่วมประมูลไปแล้ว คาดว่าจะสรุปผลได้ต้นปี2560
“คิงเพาเวอร์”หลุดคู่ชิงประมูลที่
นายวิชัย ศรีวัฒนประภา ประธานกลุ่มบริษัทคิง เพาเวอร์ หนึ่งในผู้ยื่นข้อเสนอ เข้าร่วมประมูลที่ดินของสถานทูตอังกฤษ บอกว่าตนได้ยื่นเข้าประมูลที่ดินผืน ดังกล่าวจริง โดยเสนอราคาประมูลเข้าไปที่ประมาณตารางวาละ1.2 ล้านบาท วงเงินรวมประมาณ 1.2 หมื่นล้านบาท ขณะนี้ ได้รับแจ้งแล้วว่าไม่ผ่านการประมูล
“หลังได้รับแจ้งว่าผมไม่ผ่านการ คัดเลือกเข้าร่วมประมูลในที่ดินผืนนี้ ผมรู้สึกดีใจมากๆ เพราะหากได้ไปแล้ว ไม่รู้ว่าจะพัฒนาอย่างไร วันที่เสนอราคาเข้าไปในราคาดังกล่าวก็คิดว่าเหมาะสมแล้ว ถ้าได้ก็ได้ ไม่ได้ไม่เป็นไร ได้มายังไม่รู้เลยว่า จะดำเนินการอะไรในพื้นที่ดังกล่าว” นายวิชัย ระบุ
นายวิชัย กล่าวว่าราคาที่เสนอไป ตารางวาละ1.2 ล้านบาท แล้วไม่ผ่านการประมูล ดังนั้นผู้ที่ได้น่าจะเสนอราคาที่สูง พอสมควร ส่วนจะอยู่ที่ตารางวาละเท่าไหร่ตนไม่ทราบ เพราะคณะกรรมการประมูลที่ดินผืนนี้เขาแจ้งเพียงแต่ว่าคิงเพาเวอร์ ไม่ผ่านการประมูลกับวงเงินที่เสนอไป เท่านั้น ส่วนที่เหลือจะเป็นเซ็นทรัล หรือ ของกลุ่มคุณเจริญได้ไปหรือไม่ไม่ทราบ แต่เชื่อว่าราคาน่าจะสูงแน่นอน
ที่ดินสถานทูตอังกฤษมีลุ้น”นิวไฮ”
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์-เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ที่ดินสถานทูตอังกฤษขนาด25 ไร่ เพื่อหา คนที่ให้ราคาสูงสุดนำที่ดินไปพัฒนาต่อ มีแนวโน้มที่จะเกิดสถิติใหม่ในเรื่องของ ราคาที่ดินในบริเวณนี้ เพราะตอนนี้ถ้านับที่ดินเดิมของโรงแรมปาร์คนายเลิศ ที่เครือโรงพยาบาลกรุงเทพ (บีดีเอ็มเอส) ซื้อไปเป็นเกณฑ์ก็อยู่ที่ประมาณ 1.8 ล้านบาท ต่อตารางวา แต่ถ้าพิจารณารวมไปถึงทำเล ริมถนนชิดลมที่ราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา ที่บริษัทเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซื้อไปในปี 2557ที่ดินสถานทูตอังกฤษมีแนวโน้มที่ราคาอาจจะมากกว่าที่ดินทั้งสองแปลงนี้ แต่จะเท่าไหร่ต้องรอดูช่วงต้นปีหน้าที่ อาจจะเปิดเผยว่าใครให้ราคาสูงสุด
ทั้งนี้ประเมินว่า ศักยภาพของที่ดิน สถานทูตอังกฤษค่อนข้างสูง เนื่องจาก อยู่ติดกับอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ศูนย์การค้าระดับลักชัวรี และไม่ไกลจากศูนย์การค้า และสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต อีกทั้งยังอยู่ใกล้โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ และติดกับศูนย์สุขภาพครบวงจร (wellness center) ของกลุ่มบีดีเอ็มเอส (โรงแรม ปาร์คนายเลิศเดิม) ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต เรียกได้ว่ารอบๆ นั้นมีแต่โครงการที่ช่วย ส่งเสริมให้ทำเลนี้มีศักยภาพมากขึ้นใน อนาคต ไม่รวมถึงโครงการโรงแรม อาคารสำนักงานของธนาคารกรุงศรีอยุธยา คอนโดมิเนียมอีก 2โครงการที่มีแผนจะ เปิดขายในปีหน้าของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) และบริษัทเอสซี แอสเสทฯ
“ผังสีแดง”ศักยภาพพัฒนาสูงสุด
สำหรับที่ดินของสถานทูตอังกฤษ อยู่ในพื้นที่สีแดงประเภท พ.5-2 ตาม ข้อกำหนดในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ซึ่งจัดได้ว่าเป็นประเภทของที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูงสุด อีกทั้งติดถนนที่มี ขนาดใหญ่กว่า 16 เมตรจึงไม่ติดข้อจำกัดใดๆ ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และพาณิชยกรรมทุกประเภท สามารถสร้างอาคารสูงได้ โดยกำหนดพัฒนาอาคารได้สูงสุด (FAR) คือ 10:1
“ถ้าคิดกันง่ายๆ ที่ดินขนาด 25 ไร่คิดเป็น 40,000 ตารางเมตร (1 ไร่เท่ากับ 1,600 ตารางเมตร) สามารถพัฒนาเป็นอาคารได้รวมทั้งหมด 400,000 ตารางเมตร แต่ต้องพิจารณาเรื่องระยะถอยร่นและ ความสูงของอาคารด้วย เรียกได้ว่า สามารถพัฒนาเป็นอาคารขนาดใหญ่ได้ หรือ พัฒนาเป็นหลายอาคารที่มีพื้นที่รวม ไม่เกิน 400,000 ตารางเมตรก็ได้ ศักยภาพ มีเยอะมากแต่ราคาที่ดินที่สูงเพราะขนาด ที่ดินใหญ่และราคาซื้อขายในทำเลรอบๆ ก่อนหน้านี้ก็ไม่น้อยแล้ว อาจจะเป็น อุปสรรคสำคัญที่ทำให้มีคนสนใจที่ดินแปลงนี้ไม่มาก”
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ