ที่ผ่านมาทำเล “รัชดาฯ-พระราม 9-ลาดพร้าว” ถูกกล่าวถึงว่าจะเป็น “ซีบีดีแห่งใหม่” หรือศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ที่เติบโตรองมาจากเส้นสาทร-สีลม-สุขุมวิท แต่อาจยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจน จนเมื่ออาคารสำนักงานเกรดเออย่าง “เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์” เปิดให้บริการมาได้ระยะหนึ่งและมีผู้เช่าให้ความสนใจเช่าอย่างรวดเร็ว โดยแผนกพื้นที่สำนักงานซีบีอาร์อี ระบุว่า ความต้องการเช่าปัจจุบันอยู่ที่ 75% สิ้นปีนี้คาดว่าจะเพิ่มเป็น 95% ส่งผลให้อัตราค่าเช่าปรับ
ในประเทศขึ้นสูงถึง 10% สูงกว่าย่านซีบีดีปัจจุบันที่ขยับขึ้นเพียง 4% เป็นสิ่งที่สะท้อนให้เห็นได้ว่าโซนรัชดาฯพระราม 9-ลาดพร้าว กำลังสุกงอม และก้าวเข้าสู่ความเป็น “นิวซีบีดี” ที่ชัดเจนขึ้น
ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า พื้นที่ใจกลางเมืองที่ร้อนแรงที่สุดเวลานี้ คือ รัชดาฯ-พระราม 9-เขตลาดพร้าว ซึ่งดูจะเป็นฮอต สปอตใหม่สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย และแหล่งท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ โดยจากการสำรวจของไนท์แฟรงค์ฯ พบว่าในช่วง 5 ปี ที่ผ่านมา เขตรัชดาฯ-พระราม 9-ลาดพร้าว เป็นพื้นที่ที่มีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงไปมากทั้งในเชิงอาคารสำนักงาน ที่มีออฟฟิศเกรดเอ เพิ่มขึ้น มีศูนย์การค้าชั้นนำอย่างเซ็นทรัล พระราม 9 ที่มีส่วนทำให้ทำเลย่านนี้เปลี่ยนโฉมหน้าไป และโครงการที่อยู่อาศัยจากคอนโดมิเนียม ระดับกลางกำลังจะขยับขึ้นสู่ระดับกลางบน
ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2552 ถึงช่วงครึ่งแรกของปี 2558 มีคอนโดมิเนียมตลอดสายรัชดาฯ-พระราม 9-ลาดพร้าว รวมเป็น 41,370 ยูนิต ถูกขาย ออกไปแล้ว 35,881 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วนการขายมากถึง 86.7% จึงถือว่าเป็นย่านที่แม้จะมีซัพพลายอยู่มาก แต่ก็มีอัตราการดูดซับที่สูงเช่นกัน
ด้าน วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ กล่าวว่า ถนนรัชดาภิเษกมีหลายปัจจัยบวกที่ทำให้ก้าวสู่ความเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ได้ ซึ่งนอกจากจะมีรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือเอ็มอาร์ทีเส้นทางปัจจุบันให้บริการ และอยู่ใกล้แอร์พอร์ตลิงค์แล้ว ในอนาคตเร็วๆ นี้จะมีทั้งอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่ที่ย้ายมาจากย่านคลองเตย มีอาคารซุปเปอร์ทาวเวอร์ 125 ชั้น ที่สูงสุดในอาเซียน โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ของการรถไฟแห่งประเทศไทย และยังจะมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมรามคำแหง-มีนบุรี) โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-บางกะปิพัฒนาการ) ผ่านในอนาคตด้วย
นอกจากนี้ ย่านนี้เป็นทั้งแหล่งงานกลางวันและแหล่งบันเทิงของคนกลางคืน (โซนนิ่งแหล่งบันเทิง 1 ใน 3 แห่งของกรุงเทพฯ) ซึ่งนอกจากจะมีอาคารสำนักงาน ยังมีโรงแรมระดับ 4-5 ดาวหลายแห่ง ใกล้ศูนย์การค้าชั้นนำ เช่น เซ็นทรัล ลาดพร้าว ยูเนี่ยนมอลล์ สวนลุมไนท์แห่งที่ 2 เอสพละนาด เซ็นทรัล พระราม 9 และฟอร์จูน รวมถึงสถานบันเทิงต่างๆ ทำให้มีกิจกรรมคึกคักตลอดทั้งในช่วงกลางวันและกลางคืน เรียกได้ว่าถนนสายนี้ ไม่เคยหลับ
หากอาคารสำนักงานใหญ่ของตลาดหลักทรัพย์ฯ เปิดใช้ในเดือน พ.ย.-ธ.ค. จะกลายเป็นแม่เหล็กสำคัญในด้านการลงทุน ยังไม่รวมอาคารสำนักงานของกลุ่มจีแลนด์ ที่ส่งผลให้ย่านนี้เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก แต่ราคาที่ดินถือว่ายังไม่สูงมากอยู่ที่ประมาณ 5-6 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) เมื่อเทียบกับเขตธุรกิจชั้นในที่ปัจจุบันขยับขึ้นไปแตะ 1.5-1.9 ล้านบาท/ตร.ว.แล้ว จึงมีแนวโน้มว่าราคาที่ดินย่านนี้จะขยับขึ้นไปแตะ ตร.ว.ละ 1 ล้านบาทได้ไม่ยาก
ปัจจุบันบนถนนรัชดาภิเษกต่อเนื่องจากอโศกมนตรี นับว่ามีการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมอย่างมาก ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1.2-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งส่วนใหญ่ขายดี สำหรับการลงทุนโดยการซื้อคอนโดย่านนี้ปล่อยเช่า ยังพอมีตลาดต่างชาติอยู่บ้าง และตลาดเช่าจากคนทำงานในภาคบริการช่วงกลางคืนที่ไม่มีเครดิตในการซื้อ แต่อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าในปัจจุบันยังไม่สูงมาก อยู่ที่ประมาณ 5% เพราะตลาดหลักยังคงเป็นกลุ่มผู้เช่าคนไทย ซึ่งต้องสู้กับอพาร์ตเมนต์จำนวนมากย่านนี้ที่ค่าเช่าอยู่ที่ 4,000-5,000 บาท/เดือน ส่วนค่าเช่าคอนโด 1 ห้องนอน อยู่ที่ 1-1.5 หมื่นบาท/เดือน Business & Service – Auction แต่แนวโน้มในอนาคตอาจปรับตัว ดีขึ้นจากปัจจัยบวกดังกล่าว
ขณะที่จากการลงพื้นที่สำรวจบริเวณย่านนี้ อีกหนึ่งทำเลที่น่าสนใจที่คาดว่าจะเติบโตต่อเนื่อง จากนิวซีบีดี รัชดาฯ-พระราม 9 คือ ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ที่ตัดขนานกับถนนสุขุมวิท จากข้อมูลของไนท์แฟรงค์ฯ ปัจจุบันมีห้องชุดเพียง 6,021 ยูนิต ขายออกไปแล้ว 5,244 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 87% โดยหลังจากที่โซนรัชดาฯ-พระราม 9 บูมและราคาจะปรับขึ้นสูง โซนเพชรบุรีฯ ตอนกลาง (เพชรบุรีฯ-อโศก ไม่เกินปากซอยเอกมัย) จะเป็นทางเลือกรองในการอยู่อาศัย เพราะราคาขายยังไม่สูงมาก เฉลี่ยในปัจจุบันอยู่ที่ 1 แสนบาท/ตร.ม. แต่ใกล้เมืองไม่แพ้กัน
ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการ รายกลางและรายใหญ่เข้ามาปักธง ย่านนี้จำนวนมาก เช่น โครงการเดอะ เซอร์เคิล คอนโดมิเนียมของ เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ โครงการ ดิ แอดเดรส อโศก ของเอพี โครงการวิลล่า อโศก ของทีซีซีฯ โครงการเดอะ พาร์คแลนด์ แกรนด์ อโศกเพชรบุรีฯ ของกลุ่มนารายณ์ฯ โครงการของกลุ่มศุภาลัย โครงการของกลุ่มเคพีเอ็น โครงการของ กลุ่มควอลิตี้เฮ้าส์ โครงการเดอะ นิช ไพร์ด ทองหล่อะเพชรบุรีฯ ของกลุ่มเสนาฯ
หลังจากที่กลุ่มสิงห์ เอสเตท ประกาศพัฒนา “สิงห์ คอมเพล็กซ์” คาดว่าจะทำให้ย่านเพชรบุรีฯอโศก เปลี่ยนไปมาก และยังส่งผลบวกไปถึงรัชดาฯ-พระราม 9 ด้วย และจะทำให้พื้นที่โซนนี้กลายเป็นซีบีดีแห่งใหม่ที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้น