3 สมาคมอสังหาฯ มองแนวโน้มตลาดปี’59 “อาคารชุดไทย” คาดทั้งตลาดโตต่ำ เหตุกำลังซื้อต่างจังหวัดยังซบเซา ชี้เป็นปีแห่งการสร้างสมดุลตลาดคอนโด ด้าน “ธุรกิจบ้านจัดสรร” มองปัจจัยบวก มาตรการรัฐ-ดอกเบี้ยต่ำ ทำปลายรถไฟฟ้าแนวราบฮอต “อสังหาริมทรัพย์ไทย” เชื่อโต 5-10% ตลาดบนยังแรง แข่งดึงดูดนักลงทุน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ยอดขายรวมธุรกิจอสังหาฯ ปี 2558 ที่ผ่านมา ในกทม.และปริมณฑล คาดว่าจะอยู่ที่ 3.33 แสนล้านบาท เติบโต 13% จากปีก่อน แต่เนื่องจากตลาดต่างจังหวัดยังซบเซา โดยมีมูลค่าตลาดอยู่ที่ 2 แสนล้านบาท ลดลง -10% ทำให้ภาพรวมทั้งประเทศเติบโตแค่ 3-5% ส่วนปี 2559 เชื่อว่าตลาด กทม.จะเติบโต 5% คิดเป็นมูลค่า 3.5 แสนล้านบาท แต่ตลาด ต่างจังหวัดจะยังติดลบต่อเนื่องประมาณ 5-10%
สำหรับตลาดคอนโดฯ ปี 2559 คาดว่า จะมียอดขายประมาณ 1.7 แสนล้านบาท ใกล้เคียงปี’58 สาเหตุที่ไม่เติบโตขึ้น เพราะมีซัพพลายมากในตลาด และจะมีซัพพลายย้อนกลับ คือห้องชุดที่ยกเลิกการจอง 5-10% กลับมาในตลาด
เนื่องจากปี 2558 มีปัญหาลูกค้า กู้ไม่ผ่านและเก็งกำไรใบจอง และการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2559 คาดว่าจะมีประมาณ 1.7-2 แสนล้านบาท ลดลงจากปี 2558 ที่มีกว่า 2.2 แสนล้านบาท เนื่องจากการเปิดตัวโครงการไฮเอนด์จะลดความร้อนแรงส่วนตลาดต่างจังหวัดโดยรวมจะยังซบเซา ยกเว้นบางจังหวัดเชื่อว่าจะฟื้นตัวเล็กน้อย คือ ชลบุรี ระยอง ภูเก็ต เชียงใหม่
“เชื่อว่าปี’59 จะเป็นปีแห่งการสร้างสมดุลในตลาดคอนโดฯ ทำให้ไม่จำเป็นต้องเร่งเปิดตัวคอนโดฯใหม่ เนื่องจากซัพพลายที่มีมาก และประเด็นราคาห้องชุดเป็นอุปสรรค คอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ จะมีราคาสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดินที่ปรับขึ้นมา จนสูงกว่าคอนโดฯเก่าที่ยังเหลือขาย” นายประเสริฐกล่าวและว่า
ปัจจัยบวกของปี 2559 คือ 1)การเปิดเดินรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะทำให้คอนโดฯทำเลดังกล่าวมียอดขายดีขึ้น ซัพพลายจะลดลง 2)ดอกเบี้ยอยู่ในเทรนด์ขาขึ้น แต่ยังอยู่ในระดับต่ำ ส่งเสริมการกู้ซื้อบ้าน 3)ราคาน้ำมันที่ปรับลดลง ทำให้ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างลดลงเล็กน้อย
ส่วนปัจจัยลบ ได้แก่ ที่ดินราคาสูงขึ้นเกินกำลังซื้อผู้บริโภค ถ้าหากไม่มีการปรับแก้ผังเมือง การใช้ประโยชน์ตามแนวรถไฟฟ้าจะทำได้น้อยลง และกังวลเรื่องการเดินรถไฟฟ้าสายสีม่วงต้องมีความแน่นอน หากมีการปรับเลื่อนจะเกิดปัญหาต่อลูกค้าตลาดล่างมาก
‘แนวราบผุดปลายสายรถไฟฟ้า’
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคม ธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดปี 2559 น่าจะเติบโตต่อเนื่องใน ช่วงครึ่งปีแรก เพราะมีมาตรการรัฐกระตุ้นภาค อสังหาริมทรัพย์ช่วยหนุนและดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ แต่ในครึ่งปีหลังยังประเมินไม่ได้ ต้องรอดูสถานการณ์เศรษฐกิจ ต่อไป โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯที่ปรับขึ้นลงได้ง่าย
อย่างไรก็ตาม สำหรับตลาดต่างจังหวัดน่าจะซบเซาต่อไป เพราะปัญหาภัยแล้งยังมีอยู่ทำให้การเกษตรไม่ได้ผล และเมืองท่องเที่ยวยังคงขาดกำลังซื้อสำคัญ คือ นักท่องเที่ยวรัสเซียและยุโรป กลายเป็นนักท่องเที่ยวจีน อินเดีย มาเลเซีย เข้ามาในลักษณะกรุ๊ปทัวร์แทน จึงอาจจะมีกำลังซื้อน้อยกว่า
นายอธิปกล่าวว่า ด้านทำเลน่าลงทุน เชื่อว่าทำเลสถานีปลายทางรถไฟฟ้าสายใหม่เป็นจุดที่น่าจับตามองในการพัฒนาบ้านแนวราบ ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง ทำเลบางใหญ่ บางบัวทอง, สายสีเขียวส่วนต่อขยาย ทำเลลำลูกกา คูคต, สายสีแดง ทำเลรังสิต และสายสีชมพู ทำเลมีนบุรี สุขาภิบาล
“โครงการแนวราบจะพัฒนาในทำเลเหล่านี้มากขึ้น โดยจะอยู่ในซอยลึก 1-2 กม. ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมาก ทำให้พัฒนาทาวน์เฮาส์ราคาประมาณ 2 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวประมาณ 5 ล้านบาทได้ เป็นไปตามดีมานด์ผู้ซื้อ เพราะคอนโดฯกลางเมืองราคาแพงขึ้น จนนำเงินไปซื้อบ้านราคาเดียวกันได้ในพื้นที่ที่ใกล้พอจะเดินทางไปใช้รถไฟฟ้าสะดวก แถมได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน พื้นที่ใช้สอยใหญ่กว่า คุณภาพชีวิตดีกว่า” นายอธิปกล่าว
คอนโดฯหรู-บ้านตากอากาศบูม
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปี 2558 ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตประมาณ 10% ถือว่าเติบโตดีกว่าเศรษฐกิจโดยรวมและภาคธุรกิจอื่น ส่วนปี 2559 เชื่อว่าจะเติบโต ต่อเนื่องได้ 5-10% เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่และจะมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ ทำให้ราคาอสังหาฯสูงขึ้น เป็นสิ่งผลักดันให้ผู้บริโภคเร่งซื้อบ้าน
โดยกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงคือตลาดบน เชื่อว่าจะมีปัจจัยบวกให้ผู้ซื้อกลุ่มนี้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือ1)สถาบันคุ้มครองเงินฝากจะลดการคุ้มครอง เงินฝากลงจาก 25 ล้านบาท เหลือ 1 ล้านบาท ในเดือน ส.ค. 2559ทำให้คน มองหาการลงทุนอื่นแทนการฝากเงิน 2)การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี)
และนโยบายรัฐกำลังพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานให้ไทยเป็นศูนย์กลางคมนาคมของภูมิภาค ทำให้ตลาดอสังหาฯไทยน่าสนใจและอยู่ในช่วงการเติบโต ราคา อสังหาฯใน กทม.สามารถเติบโตได้ปีละ 30-40% เทียบกับการลงทุนในอังกฤษ เติบโต ปีละ 3-4% เป็นสิ่งดึงดูดนักลงทุนชาวต่างชาติ
“เศรษฐกิจปี’59 น่าจะยังไม่ฟื้นตัว ทำให้ธุรกิจอสังหาฯยังผูกพันกับกำลังซื้อตลาดบนที่เป็นเจ้าของเงินฝากในระบบหลายล้านบาท อยู่ที่ว่าใครจะสามารถสะกิดให้ผู้ซื้อกลุ่มนี้นำเงินมาลงทุนได้ ดังนั้นเชื่อว่า จะได้เห็นการพัฒนาคอนโดฯ และบ้านพักตากอากาศไฮเอนด์ต่อเนื่อง รวมถึงบ้านตลาดกลาง-บนในจังหวัดนิคมอุตสาหกรรม เช่น ระยอง ชลบุรี รับกำลังซื้อผู้มีรายได้ 5-6 หมื่นบาท/เดือนขึ้นไป” นายพรนริศกล่าวปิดท้าย
ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ