กูรูอสังหาฯ ชี้จับตา ทาวน์เฮาส์กว้าง 4 เมตรหวนคืนตลาด เหตุที่ดินแพง ค่าก่อสร้างสูง พัฒนาสินค้าต่ำ 1.5 ล้านลำบาก
ผู้ประกอบการส่งคอนโดฯลุยตลาดแทน พฤกษา ส่งพลัมคอนโดฯ จับลูกค้าทาวน์เฮาส์ระดับกลาง-ล่าง โกลเด้นแลนด์ ลดเสี่ยง แจงไม่สามารถพัฒนาได้ เหตุเลือกทำเลเป็นสำคัญ
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ค่าก่อสร้างที่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 3.7-4 แสนบาทต่อไร่ต่อเมตร (ขนาดพื้นที่ความกว้างxความลึก) ในขณะที่ราคาวัสดุพื้นฐานอย่าง อิฐ หิน ปูน ทราย ไม่ปรับลด อีกทั้งที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาทาวน์เฮาส์หาได้ยากขึ้น ประกอบกับข้อจำกัดตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคารที่กำหนดให้ต้องมีพื้นที่ขั้นต่ำในการก่อสร้าง 16-17 ตร.ว.และด้านหน้าเว้น 3 เมตร ด้านหลังเว้น 2 เมตรด้านข้างเมื่อรวมได้ 10 ยูนิตหรือยาวรวม 40 เมตร ต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ตลอดความลึกของตัวบ้าน
จากข้อจำกัดดังกล่าวทำให้การก่อสร้างทาวน์เฮาส์ต้องใช้พื้นที่จำนวนมากกว่า หากเทียบกับการก่อสร้างบ้านแฝดหรือบ้านเดี่ยว ด้วยเหตุนี้จึงไม่สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทได้มากนัก ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน ด้วยการหันไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแทน เนื่องจากพัฒนาได้ในปริมาณที่มากกว่า
“แต่ด้วยความต้องการของผู้บริโภคที่อยากอยู่ในที่ที่มีพื้นที่มากกว่าคอนโดมิเนียม จึงมีผู้ประกอบการบางรายนำรูปแบบการก่อสร้างทาวน์เฮาส์แบบเดิมที่มีหน้ากว้าง 4 เมตรกลับมาพัฒนาใหม่ จากปัจจุบันทาวน์เฮาส์จะมีหน้ากว้างอยู่ที่ 5-5.7 เมตร เพราะเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมระดับราคาล้านต้นๆ พื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 22 ตร.ม. ยังถือว่ามีความน่าอยู่อาศัยมากกว่า”
ขณะที่นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้อำนวยการบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS เปิดเผยว่า ในปี 2558 บริษัทมีนโยบายนำคอนโดมิเนียมแบรนด์พลัม ทำตลาดทดแทนทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท เนื่องจากที่ดินมีราคาเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ไม่สามารถพัฒนาสินค้าในระดับนี้ได้มากนัก หรือถ้าพัฒนาได้ก็จะอยู่ในพื้นที่ที่ไม่สะดวกต่อการเดินทาง
ด้าน นายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจทาวน์เฮาส์ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวเสริมว่า พฤกษาถือเป็นเจ้าตลาดทาวน์เฮาส์ในทุกระดับราคาที่ครองมาร์เก็ตแชร์อยู่ที่ 32% ของตลาดทาวน์เฮาส์ที่มีมูลค่ารวมทั้งตลาดในปี 2557 จำนวน 5.5 หมื่นล้านบาท แต่จากปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นและสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ประกอบกับราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้บริษัทต้องปรับลดพอร์ตทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 1-1.5 ล้านบาทลง
จากเดิมอยู่ที่ประมาณ 30% เหลือเพียง 10% เพราะลูกค้าในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นพนักงานที่มีรายได้ไม่แน่นอน เช่น พนักงานโรงงาน ที่ครึ่งหนึ่งของรายได้หลักมาจากการทำงานล่วงเวลา แต่เมื่อสภาพเศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัว ทำให้โรงงานไม่มีการทำโอที พนักงานจึงขาดรายได้ในส่วนนี้ ส่งผลให้บริษัทต้องหันมาขยายพอร์ตระดับราคามากกว่า 1.5 ล้านบาท เนื่องจากลูกค้าในกลุ่มนี้เป็นกลุ่มพนักงานบริษัทมีรายได้ประจำแน่นอน
“ในปี 2558 บริษัทจะเน้นสินค้าที่ระดับราคา 2-2.5 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 50% ของสินค้าในกลุ่มทาวน์เฮาส์ ในส่วนของระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท และ 2.5-3 ล้านบาท อยู่ในสัดส่วน 30% และ20% โดยโฟกัสที่ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเป็นหลัก เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาตลาดต่างจังหวัดมีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ส่วนจังหวัดท่องเที่ยวและแหล่งงานกำลังซื้อยังคงมีอย่างต่อเนื่อง”
สำหรับตลาดทาวน์เฮาส์ในช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมาถือว่ายังพอไปได้ โดยบริษัทมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 5 พันล้านบาท ซึ่งสูงกว่าเป้าที่ตั้งไว้คือ 4 พันล้านบาท ในขณะที่ยอดโอนจะอยู่ที่ประมาณ 4.5 พันล้านบาท ในส่วนของทิศทางตลาดทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทนั้น คาดว่าจะมีสัดส่วนลดลง เนื่องจากราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น สืบเนื่องจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า ทำให้ทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทจะอยู่ในทำเลที่ไกลจากถนนสายหลักหรือเข้าซอยลึกประมาณ 7-8 กิโลเมตร
สอดคล้องกับนายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ โกลเด้นแลนด์ เรสซิเด้นซ์ กรุ๊ป กลุ่มบริษัทในเครือบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ ที่ได้เปิดเผยถึงมุมมองต่อทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทว่า ในการพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์โดยทั่วไปรวมถึงบริษัทเอง สามารถทำได้ แต่บริษัทเลือกที่จะไม่ทำสินค้าในตลาดดังกล่าว เนื่องจากทุกโครงการของบริษัทเน้นให้คุณค่าแก่ลูกค้า 3 ด้าน ได้แก่ 1.ทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพ ช่วยให้ลูกบ้านอยู่ในสิ่งแวดล้อมที่ดี 2.วัสดุที่ใช้มีคุณภาพ 3.พัฒนาดีไซน์ให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละสินค้าที่แตกต่างกัน
“แต่การสร้างทาวน์เฮาส์ราคา 1.5 ล้านบาทได้นั้นจำเป็นจะต้องลดต้นทุนการก่อสร้าง ได้แก่ 1.เลือกที่ดินที่อยู่ในระดับ C ลงไปคือในทำเลชานเมือง ทำเลที่ไม่มีแหล่งชุมชนรองรับ 2.ต้องลดคุณภาพวัสดุซึ่งทำให้กลายเป็นปัญหากับผู้อยู่อาศัยในอนาคตแทน 3.ต้องเร่งงานก่อสร้างเพื่อให้คุ้มต้นทุนค่าแรงงานที่ตายตัว ทำให้ไม่มีช่วงเวลาในการควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างส่งผลให้มาตรฐานงานการก่อสร้างลดลง และอาจก่อให้เกิดปัญหาการแตกร้าว รั่ว ซึมในภายหลังสุดท้ายกลุ่มลูกค้าดังกล่าว ซึ่งอาจมีข้อจำกัดทางการเงินอยู่แล้ว อาจไม่ได้รับความสะดวกสบายจากการซื้อบ้าน แต่กลับกลายเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ ที่จะตามมา เช่น ค่าเดินทางที่ไกลขึ้น ค่าซ่อมแซมบ้าน ค่าตกแต่งบ้านเพื่อให้สามารถอยู่อาศัยได้จริง ซึ่งเมื่อรวมๆแล้วลูกค้าจะไม่ใช่ซื้อในราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทจริง”
“การสร้างทาวน์เฮาส์ราคา 1.5 ล้านบาทได้นั้นจำเป็นจะต้องลดต้นทุนการก่อสร้าง เลือกที่ดินที่อยู่ในทำเลชานเมือง ทำเลที่ไม่มีแหล่งชุมชนรองรับต้องลดคุณภาพวัสดุ”
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ