สัปดาห์ที่ผ่านมา อสังหาฯ ทำเลทองได้ฉายภาพทำเลเกาะ แนวรถไฟชานเมืองสีแดงเข้ม สายบางซื่อ-รังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ไปแล้ว สัปดาห์นี้มาต่อด้วยรถไฟชานสายสีแดงอ่อน บางซื่อ-ตลิ่งชัน ในความรับผิดชอบของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)
โดยมีระยะทางที่สั้นกว่าและมีจำนวนสถานีที่น้อยกว่า มีเพียง 4 สถานีเท่านั้น ได้แก่ สถานีบางซื่อ บางซ่อน บางบำหรุและตลิ่งชัน ระยะทางรวม 15 กม. ในอนาคตจะมีส่วนต่อขยายไปอีก 12 กม. จากตลิ่งชันยาวถึงสถานีศาลายา (เพิ่มอีก 4 สถานี)
ลักษณะเส้นทางวิ่งของรถไฟเส้นทางนี้จะคล้ายกับฝั่งสีแดงเข้มบางซื่อ-รังสิต นั่นคือ ก่อสร้างยกระดับจากทางรถไฟสายเก่าของ รฟท. ข้อด้อยของโมเดลนี้ คือ การที่เส้นทางรถไฟสายเก่าไม่ใช่เส้นทางสัญจรหลักของกรุงเทพฯ มานานกว่า 50-60 ปี หลังจากระบบถนนครอบคลุมทุกพื้นที่ ดังนั้นการเข้าถึงสถานีรถไฟฟ้าไม่สะดวกมากนัก จากการลงพื้นที่สำรวจ พบว่า ช่วงสถานีต้นๆ ที่ใกล้เมือง อย่างสถานีบางซื่อและสถานีบางซ่อนอาจไม่เป็นปัญหาในการเชื่อมต่อมากนัก แต่พอสถานีถัดไป เช่น สถานีบางบำหรุ สถานีตลิ่งชัน ถนนที่เชื่อมต่อระหว่างถนนสายหลักกับโลคัลโรดแคบมาก การสัญจรไม่ได้สะดวกมาก
ด้านแนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟชานเมืองเส้นทางนี้ ช่วงบางซื่อตอนต้นๆ (สถานีบางซื่อ-บางซ่อน) มีความเจริญอยู่แล้ว เป็นย่านความเจริญเก่าแก่ ราคาที่ดินที่แพงขึ้นมากจากรถไฟฟ้าหลายสายผ่านบริเวณนี้ เช่น สายสีม่วง สายสีน้ำเงิน จึงทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุด และปัจจุบันมีราคาสูงขึ้นมาก โครงการใหม่ๆ เปิดตัวไม่ต่ำกว่า 1-1.2 แสนบาท/ตารางเมตร
พอข้ามสะพานพระราม 7 มาที่บางบำหรุ ก็มาซ้อนกับความหนาแน่นเดิม โดยเฉพาะตรงซอยบางกรวย-ไทรน้อย ไม่ได้มีพื้นที่ให้พัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้มากนัก เลยมาถึงตลิ่งชัน (บริเวณสวนผัก ย่านศาลจังหวัดตลิ่งชัน) ผังเมืองของพื้นที่ส่วนใหญ่ก็กลายเป็นพื้นที่สีเขียว หรือบางพื้นที่ก็เป็นขาวทแยงเขียว เป็นพื้นที่ชุมชนหนาแน่นน้อย ยากจะพัฒนาโครงการต่างๆ ได้ หรือจะพัฒนาก็จะต้องเป็นบ้านหลังใหญ่ พื้นที่ใช้สอย 100 ตารางวา (ตร.ว.) ทำให้มีราคาสูง ซึ่งอาจจะไม่สอดรับกับการที่มีโครงการข่ายคมนาคมขนาดใหญ่ผ่าน
หากมาวิเคราะห์ยังพื้นที่ใกล้เคียงกับรถไฟชานเมืองสายสีแดงอ่อนตอนปลายๆ เช่น ถนนจรัญสนิทวงศ์ก็ดี โซนปิ่นเกล้าก็ดี ล้วนได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายอื่นอยู่แล้ว เช่น สายสีน้ำเงิน (บางซื่อท่าพระ ที่วิ่งผ่านถนนจรัญสนิทวงศ์) ไม่ได้บูมเพราะรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนเป็นหลัก ดังนั้นสายสีแดงอ่อนจะมีผลให้เกิดหน้าดินใหม่ๆ บริเวณย่านตลิ่งชันเป็นหลัก
นอกจากนี้ การจะมีทางด่วนใหม่ที่จะมาลงย่านตลิ่งชัน (ทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอก กทม.) มีสะพานเกียกกายข้ามไปรัฐสภาใหม่ แล้วยังมีโครงการของ กทม.ที่จะขยายเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวจากสถานีบางหว้าไปยังตลิ่งชัน ระยะทางไม่เกิน 10 กม. จำนวน 6-8 สถานี (กทม.อยู่ระหว่างพิจารณา) คาดว่าจะเชื่อมต่อกับสถานีตลิ่งชันของสายสีแดง ยิ่งส่งผลให้ตลิ่งชันมีอนาคตที่ดีมาก
อย่างไรก็ตาม อย่างที่กล่าวแล้วว่าตลิ่งชันมีข้อจำกัดเรื่องข้อจำกัดในผังเมือง ซึ่งต้องรอลุ้นว่าภาครัฐจะปรับเปลี่ยนประโยชน์การใช้สอยในผังเมืองของพื้นที่บริเวณนี้หรือไม่ รวมถึงการปรับปรุงทางเข้า-ออกสถานีให้มีความสะดวกมากขึ้น ตลิ่งชันอาจเป็นทำเลน้องใหม่ที่น่าจับตามอง หากคนที่สนใจลงทุนซื้อที่ดินย่านนี้เก็บไว้รออนาคต ควรศึกษาอย่างรอบคอบ เพราะหากผังเมืองไม่เปลี่ยนสี ราคาก็ยากจะปรับขึ้น
สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ทำเลที่ดูแล้วมีแนวโน้มจะเกิดการเปลี่ยนแปลงชนิดหน้ามือเป็นหลังมือ คือ รอบๆ สถานีรถไฟตลิ่งชัน เนื่องจากว่าเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากสถานีบางหว้ามาตามเกาะกลางถนนราชพฤกษ์และมาสิ้นสุดที่สถานีรถไฟตลิ่งชัน ทำให้ตรงสถานีตลิ่งชันปัจจุบันจะกลายเป็นสถานีร่วมของรถไฟฟ้า 2 เส้นทางในอนาคต (ปี 2564)
นอกจากนี้ บริเวณสถานีตลิ่งชันจะมีทางด่วนศรีรัช-วงแหวนรอบนอกตัดผ่าน และมีทางขึ้น-ลงตรงถนนราชพฤกษ์ ซึ่งไม่ไกลจากสถานีตลิ่งชัน โดยมีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2559 หากในอนาคตทาง กทม.มีแผนที่จะเปลี่ยนสีผังเมืองในเขตตลิ่งชันบางส่วนให้สอดคล้องกับความเจริญที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าตลิ่งชัน มีศักยภาพของที่ดินเพิ่มขึ้นก็อาจจะเห็นโครงการพาณิชยกรรมเกิดขึ้น เพื่อรองรับกำลังซื้อจากคนที่ย้ายเข้ามาในพื้นที่นี้มากขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และที่กำลังจะเพิ่มขึ้นอีกในอนาคตจากโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ ที่มีแนวโน้มจะเปิดขายมากขึ้น
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยค่อนข้างมีความแตกต่างกันตามระยะทางที่ห่างไกลจากถานีบางซื่อออกไป คือช่วงที่ไม่ไกลจากสถานีบางซื่อมากนักจะมีโครงการคอนโด แต่ในช่วงที่ไกลออกไปจนถึงรอบๆ สถานีตลิ่งชันกลับเป็นพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายหลายโครงการ แต่ไม่มีโครงการคอนโดเลย
ตลาดคอนโดที่ยังเปิดขายอยู่ในปัจจุบันมี 7 โครงการ จำนวน 8,456 ยูนิต ขายไปได้ 74% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5.5 หมื่นบาท/ตร.ม. โดยจะอยู่ในพื้นที่รอบๆ สถานีบางซ่อนเท่านั้น หากเลยไปจากนี้จะไม่มีโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันเลย อาจจะเป็นเพราะการเข้าถึงสถานีที่ไม่สะดวกเท่ากับเส้นทางรถไฟฟ้าสายต่างๆ ส่วนตลาดบ้านจัดสรรปัจจุบันเปิดขายอยู่ 4 โครงการ จำนวน 720 ยูนิต เป็นโครงการบ้านเดี่ยวเกือบทั้งหมด ราคาตั้งแต่ 5-14.5 ล้านบาท มีอัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 63%
ข้อสรุปของทำเลในแนวรถไฟชานเมืองบางซื่อ-ตลิ่งชัน ยังพอหาซื้อคอนโดได้ในสถานีต้นทางบางซื่อบางซ่อน และสถานีปลายทางบริเวณตลิ่งชัน เป็นทำเลมีศักยภาพสูง ถ้ามีการเปลี่ยนสีผังเมืองให้พัฒนาได้มากกว่านี้ โอกาสที่อสังหาฯ จะขยายตัวในบริเวณนี้มีอยู่สูงทีเดียว
ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์