ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าชาวไทยที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth) กลับมาให้ความสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมหรู ที่เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากมีโครงการใหม่เกิดขึ้นหลายทำเลในใจกลางกรุงเทพฯ และเริ่มเห็นกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ
ไม่ว่าจะเป็นฮ่องกงและสิงคโปร์เริ่มกลับเข้ามาอีกครั้ง เพื่อมองหาโอกาสการลงทุนในโครงการที่พักอาศัยระดับบน
อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการบริษัทซีบีอาร์อีบริษัทที่ปรึกษาและวิจัยทางด้านอสังหา ริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ ในปี 2558 จะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น ขณะเดียวกันจะเริ่มเห็น นักลงทุนชาวต่างชาติมาลงทุน มากขึ้น เป็นผลมาจากสถานการณ์ทางการเมืองไทยที่มีความมั่นคงมากขึ้น
ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดสดใสสำหรับโครงการระดับหรู แม้ว่า ในปี 2557 จะเป็นปีที่ดูไม่คึกคัก แต่กลับมีการทำลายสถิติราคาคอนโดมิเนียมที่ระดับราคามากกว่า 3 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ถึง 5 โครงการด้วยกัน ได้แก่ 185 ราชดำริ ที่ราคา 3.3 แสนบาท/ตร.ม. เดอะ สุโขทัย เรสซิเดนเซส เดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ และมาร์ค สุขุมวิท ที่ราคา 3.1 แสนบาท/ตร.ม.
“ตลาดคอนโดมิเนียมหรูได้พิสูจน์ให้เห็นว่าเป็นตลาดที่แข็งแกร่งและมีอัตราการยกเลิกการจองซื้อในระดับที่ต่ำมาก ต่างจากตลาดเก็งกำไร” อลิวัสสา กล่าว
การที่โครงการเหล่านี้สามารถแตะราคาในระดับดังกล่าว มิได้มาจากปัจจัยเพียงประการเดียว แน่นอนว่าทำเลที่ตั้งมีบทบาทที่สำคัญ มาก รวมถึงโครงการเหล่านี้สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้ในหลายข้อ ไม่ว่าจะเป็นการเข้าใจในความต้องการของตลาด ขนาดห้อง การออกแบบ รวมทั้งจุดขายในด้านอื่นๆ เช่น การบริหารอาคารโดยเครือโรงแรม ระดับสากล
นอกจากนี้ ราคาคอนโดมิเนียมที่เพิ่มสูงขึ้น ยังส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมที่นำมาขายต่อ หรือรีเซลส์ ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย แม้จะขยับขึ้นในระดับที่น้อยกว่าก็ตาม โครงการที่สร้างเสร็จมามากกว่า 10 ปี และตั้งอยู่ในทำเลชั้นดีอย่างเช่น แอทธินี เรสซิเดนซ์ และเดอะ พาร์ค ชิดลม สามารถทำราคาได้มากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาที่ขายเมื่อ 10 ปีที่แล้วที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จถึงเท่าตัว
ขณะที่การบริหารจัดการอาคารที่ดี การบำรุงรักษาอาคารตาม กำหนดระยะเวลา และการปรับปรุงอาคารเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้มูลค่าอาคารเก่าเพิ่มสูงขึ้น แต่อย่างไรก็ตามลักษณะดังกล่าวนี้ เกิดขึ้นน้อยมากในกรุงเทพฯ ที่ ส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่อาคาร รุ่นใหม่มากกว่า
นี่คือเหตุผลว่าทำไมทำเล ที่ตั้งมิใช่ปัจจัยเพียงประการเดียว ที่เป็นตัวกำหนดในเรื่องราคา และเป็นไปได้ว่ามีคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จก่อนปี 2540 ที่ราคาแทบ ไม่ขยับในช่วงเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา แม้จะตั้งอยู่ใกล้กับคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ที่ได้รับการดูแลเป็นอย่างดี และมีการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ ที่มีคุณภาพดีกว่า แต่ด้วยราคาที่ดินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น อาจทำให้เกิดเป็นยุคทองของเจ้าของอาคารรุ่นเก่าที่ลงทุนไปในการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางและระบบบำรุง รักษาอาคารต่างๆ ทำให้อาคาร ของตนได้รับความสนใจจากกลุ่ม ผู้ซื้ออีกครั้ง
อลิวัสสา กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านมิดทาวน์และชานเมืองกำลังเผชิญกับความท้าทายของตลาด เนื่องจากจะมีคอนโดมิเนียมมากกว่า 1 แสนยูนิตที่จะแล้วเสร็จในอีก 18 เดือนข้างหน้า ส่วนใหญ่จะเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน ซึ่ง ผู้ประกอบการหลายรายได้รายงานอัตราการยกเลิกการจองซื้ออยู่ในระดับ 15-20%
แต่บททดสอบที่แท้จริงจะมาถึงในช่วงที่ต้องทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ผู้ประกอบการจะสามารถเปลี่ยนยอดขายในช่วงระหว่างดำเนินการก่อสร้างให้เป็นการรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อได้หรือไม่ หรือ ผู้ที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรจะผิดสัญญาหรือไม่ เพราะไม่สามารถขายห้อง ต่อได้ หรือผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง จะสามารถขอสินเชื่อได้หรือไม่ เพราะการให้สินเชื่อมีความเข้มงวด
สิ่งที่น่าจับตา คือ โครงการที่พักอาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮาส์หรือบ้านเดี่ยว นับเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากสำหรับกลุ่มครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขึ้น และอาจจะมีสวนพร้อมที่จอดรถ ครอบครัวที่จำเป็นต้องมีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่จะไม่เลือกคอนโดมิเนียมในย่านมิดทาวน์และชานเมือง เพราะราคาต่อ ตร.ม.ในทำเลดังกล่าว สูงกว่าทาวน์เฮาส์หรือบ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นผลมาจากราคาค่าก่อสร้างของคอนโดมิเนียมที่สูงกว่า
ปัจจุบันคอนโดมิเนียมขนาด 100 ตร.ม. บนถนนรัตนาธิเบศร์ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะมีราคาประมาณ 7 ล้านบาท ซึ่งในราคานี้สามารถซื้อบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาด 200 ตร.ม. ที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ไม่ถึง 12 กม.
อย่างไรก็ตาม ความต้องการคอนโดมิเนียมในย่านมิดทาวน์และชานเมืองจะจำกัดอยู่เพียงห้องพักขนาด 1 ห้องนอน จากการที่ราคาบ้านเดี่ยวปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะราคาที่ดินที่แพงขึ้น ในอีก 2-3 ปี ข้างหน้าจากนี้จึงจะเป็นปีของทาวน์เฮาส์ เนื่องจากเป็นทางเลือกที่จับต้องได้มากที่สุด และเป็นโครงการแนวราบที่ได้รับความนิยมมากที่สุด
ซีบีอาร์อียังเห็นถึงแนวโน้ม ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และ ส่วนใหญ่เป็นความต้องการเช่าที่พักอาศัยมากกว่าซื้อ ส่วนมากเป็นความต้องการที่พักอาศัยขนาด 23 ห้องนอน ซึ่งมีปริมาณมากกว่าซัพพลายที่มีอยู่ในตลาด เนื่องจากคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน และมีการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่เพียงไม่กี่แห่ง
“ห้องขนาด 24 ห้องนอน ที่นำมาปล่อยเช่าในย่านที่ได้รับ ความนิยมมากที่สุดจากผู้เช่าชาวต่างชาติ คือ สีลม สาทร และ สุขุมวิทมีจำนวนจำกัด ซึ่งในปีนี้ มีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติเพียง 2 แห่งที่จะเปิด ให้บริการในย่านซีบีดี ได้แก่ เดอะ ฟิโล เรสซิเดนส์ สุขุมวิท 24 และเดอะ วิลโลว์ส ในซอยสาทร-นราธิวาส 7 ซึ่งคาดว่าค่าเช่าต่อเดือนสำหรับห้องขนาด 24 ห้องนอน จะเพิ่มสูงขึ้น และนักลงทุนที่ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าจะได้รับประโยชน์อย่างมากจากแนวโน้มนี้” อลิวัสสา กล่าว