บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) ประเมินสถานการณ์ด้านราคาที่อยู่อาศัยในปี 2558 โดยระบุว่าจะเป็นปีเริ่มแห่งการปรับฐานราคาที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่ทั้งระบบ ที่จะมาเริ่มที่ 2-2.5 ล้านบาท จากเดิมที่ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท เมื่อ 2-3 ปีก่อน ส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากราคาที่ดิน
“ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นตลอดอาจส่งผลให้กำลังซื้อตามไม่ทันราคาที่ดินหรือราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับขึ้น ซึ่งนั่นอาจเป็นอีกเหตุผลที่ทำให้ตลาดรวมในปีนี้เติบโตในระดับที่ไม่หวือหวานัก” กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) ให้ความเห็น ซึ่งขณะนี้ราคาซื้อขายที่ดินในเขตเมืองขยับไปที่ 1.8 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นไปถึง 2 ล้านบาท/ตร.ว. ในอีกไม่นานนี้
ขณะที่ผลสำรวจของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ราคาขายเฉลี่ยของคอนโด ณ สิ้นปี 2557 อยู่ที่ 9.7 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) เพิ่มขึ้น 3% จากครึ่งแรกของปี 2557 ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ประเมินว่าอาจจะได้เห็นราคาเฉลี่ยคอนโด เริ่มต้นที่ ตร.ม.ละ 1 แสนบาท ในเร็วๆ นี้ ขณะที่ราคาคอนโดที่เปิดขายสูงสุดอยู่ที่ ตร.ม.ละ 3 แสนบาท ในย่านพร้อมพงษ์
ราคาที่ดิน ซึ่งเป็น 1 ใน 3 ต้นทุนหลักของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากที่ดินในเขตไพร์มแอเรียที่ลดน้อยลงเรื่อยๆ ทำให้เกิดการแย่งชิงที่ดินแปลงสำคัญด้วยการทุ่มซื้อจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีทุนหนา เช่นเดียวกับทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายต่างๆ
เมื่อผู้ประกอบการได้ต้นทุนที่ดินมาแพง จึงเลี่ยงไม่ได้ที่ต้องขายบ้าน-คอนโดในราคาที่แพงขึ้น ทำให้ราคาคอนโดวิ่งจากราคาหลักหมื่นปลายๆ ไปจนถึง 1 แสนบาท/ตร.ม. เป็น 2 แสนบาท และ 3 แสนบาท ในเวลาเพียงไม่กี่ปี ขณะที่ราคาทาวน์เฮาส์เพิ่มจากราคา 1 ล้านบาทเป็น 1.5 ล้านบาท 2 ล้านบาท จนถึง 3 ล้านบาท ในเวลาไม่นาน เช่นเดียวกับบ้านเดี่ยวที่เคยเริ่มต้นที่ 3 ล้านบาท ขยับไปเป็น 4-5 ล้านบาท
แม้ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจะพยายามคุมราคาให้สอดรับกับกำลังซื้อ โดยเฉพาะกับลูกค้าระดับกลางที่เป็นฐานใหญ่ที่เป็นเรียลดีมานด์ ด้วยการลดไซส์ห้องให้เล็กลง หรือเพิ่มออปชั่น อัพเกรดบ้านให้ขึ้นไปยังกลุ่มที่มีอำนาจการซื้อที่มากกว่า แต่ตัวเลขการซื้อขายที่ปรากฏว่ากลุ่มที่เป็นเรียลดีมานด์กลับมีสัดส่วนที่ลดลง ขณะที่กลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรกลับเพิ่มขึ้น แสดงให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ผิดปกติ
ส่วนหนึ่งเกิดจากการปั่นราคาสร้างตลาดลงทุนและเก็งกำไรของผู้ประกอบการด้วยกันเอง โดยอาศัยการลงทุนรถไฟฟ้าของภาครัฐเป็นตัวกระตุ้น ทำให้เกิดความคาดหวังราคาและผลตอบแทนในอนาคต แต่กำลังซื้อที่เป็นเรียลดีมานด์กลุ่มใหญ่ตามราคาขายที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วไม่ทัน ขณะที่ลูกค้าในกลุ่มตลาดบนก็มีอยู่อย่างจำกัด และส่วนหนึ่งก็เน้นไปที่การซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไร
มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้ความเห็นว่า ที่ดินที่แพงจะส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคโดยที่คนชั้นกลางที่ซื้ออยู่จริงหรือเรียลดีมานด์จะเหลืออยู่เพียงแค่ 30% ของตลาดเท่านั้น ส่วนที่เหลือเป็นการซื้อลงทุน 60% และเก็งกำไร 10% จากอดีตสัดส่วนการซื้ออยู่จริงสูงถึง 70-80%
ผู้บริโภคจะเริ่มเรียนรู้ตลาดและเปลี่ยนพฤติกรรมจากการซื้อเป็นเช่าแทน เพราะใช้เงินถูกกว่า โดยเฉพาะผู้บริโภคที่เป็นคนรุ่นใหม่ที่ไม่ยึดติดกับการถือครองทรัพย์สิน ประกอบกับกฎหมายการรับมรดกและกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นแรงกระตุ้นสำคัญที่ทำให้คนในรุ่นต่อไปไม่อยากถือครองทรัพย์สินมากนัก ตลาดเช่าจะเกิดการขยายตัว
ขณะเดียวกัน ภาครัฐควรจะออกมาสนับสนุนโดยการนำที่ดินของรัฐมาพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่ารองรับ และขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี เพื่อให้สอดรับกับการลงทุน นอกจากนี้ รัฐควรจะต้องใช้กลไกที่มีอยู่คุมไม่ให้ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าแพงขึ้นอย่างไร้ขอบเขต เช่น การใช้มาตรการภาษีและผังเมือง
ด้านผู้ประกอบการจะต้องเบรกความร้อนแรงในการซื้อขายที่ดิน โดยหันไปพัฒนาโครงการที่จับกลุ่มความต้องการซื้อที่แท้จริง เป็นหลัก เพราะถ้ายังใช้เงินทุ่มซื้อที่ดินจนเกินขอบเขต สุดท้ายอาจจะถูกผู้บริโภคลงโทษก็เป็นไปได้