ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผยคอนโดพัทยาอ่วม รับวิกฤติค่าเงินรูเบิลอ่อนค่า แจงเริ่มมีบางโครงการหยุดก่อสร้างเหตุลูกค้ารัสเซียทยอยทิ้งดาวน์ชะลอโอน เหตุภาระผ่อนเพิ่มขึ้นทันที 40-50% แก้เกมเพิ่มระยะผ่อนนานขึ้น-ประกาศขายต่อให้ลูกค้า
“คอลลิเออร์ส”ชี้ซัพพลายเหลือขายอื้อ ทำเล”จอมเทียน”หนักสุดกว่า 7 พันยูนิต ด้านธุรกิจโรงแรมเผยกระตุ้นตลาดรัสเซียไม่ฟื้น หันหาตลาดจีนและคนไทยทดแทน
ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยา เข้าสู่ภาวะชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2557 หลังเปลี่ยน แปลงการบริหารประเทศ ทำให้ยอดขาย ห้องชุดหดตัวไม่น้อยกว่า 20% จากภาวะปกติ เพราะเป็นตลาดพึ่งนักท่องเที่ยวต่างประเทศ โดยเฉพาะตลาดหลักคือรัสเซีย เมื่อมาประสบภาวะกฤติเศรษฐกิจ และค่าเงินรูเบิลอ่อนค่า ยิ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์ในพัทยายิ่งได้รับผลกระทบหนักขึ้นไปอีก ไม่ต่างจากธุรกิจโรงแรมในพื้นที่ ที่เผชิญชะตากรรมเดียวกัน
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาปีนี้ว่า จะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2557 โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งปัจจุบันมีซัพพลายเหลือขายค่อนข้างมาก โดยพัทยานับเป็นตลาดคอนโด ใหญ่”อันดับ2″รองจากกรุงเทพฯ ปัจจุบันพบว่า เริ่มมีคอนโดบางโครงการ “หยุดการก่อสร้าง” บางโครงการที่ถึงกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ พบว่าลูกค้ามารับโอนน้อยลง
ปัญหาที่เกิดขึ้น ส่วนหนึ่งเกิดจากวิกฤติ ค่าเงินรูเบิลของรัสเซียที่อ่อนตัวลง ส่งผล กระทบต่อภาคท่องเที่ยวและอสังหา ริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดพัทยา ภูเก็ตและสมุย ที่มีรัสเซียเป็นลูกค้ารายใหญ่ ที่ผ่านมา นักลงทุนรัสเซียเข้ามาซื้อคอนโดในพัทยาจำนวนมาก ทั้งผ่อนดาวน์ไว้หรือวางมัดจำไว้ ขณะนี้ต้องเอาเงินมาเพิ่ม”เท่าตัว”จึงอาจเกิดการทิ้งเงินดาวน์
“ตอนนี้ตลาดคอนโดที่เน้นลูกค้ารัสเซีย ค่อนข้างแย่ เพราะค่าเงินรูเบิล เมื่อเทียบกับค่าเงินบาท หายไป 40% ต้นปี 2557 ค่าเงิน 1 รูเบิลเท่ากับ 1 บาท ตอนนี้ 1 รูเบิลเหลือ60 สตางค์ ลูกค้าที่วางเงินดาวน์ และผ่อนดาวน์อยู่ ภาระการผ่อนเพิ่มขึ้นทันที 40-50% จนเริ่มมีข่าวว่าผู้ประกอบการบางรายที่เป็นรายใหญ่ในพัทยา ทำโครงการขาย ให้ลูกค้ารัสเซียหยุดก่อสร้าง”
ยืดระยะผ่อน-ช่วยขายต่อให้ลูกค้า
นายสมภพ วาณิชเสนี กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ดิ เออเบิ้ล พร็อพเพอร์ตี้ ผู้พัฒนา คอนโดและอสังหาฯ ระบุว่าปัญหาค่าเงิน รูเบิลอ่อนค่า ส่งผลกระทบกับลูกค้ารัสเซีย ที่เริ่มมีปัญหาผ่อนดาวน์และส่อว่าจะเกิดปัญหาทิ้งดาวน์ ปัจจุบันบริษัทมีลูกค้ารัสเซีย 10 ราย อยู่ระหว่างเตรียมโอนโครงการ “อควา” ที่พัทยา
“ลูกค้ารัสเซียปกติจะให้จ่ายเงินดาวน์ 30-50% ของราคาคอนโด แต่จากค่าเงินที่ อ่อนค่าลง ทำให้ราคาสินทรัพย์ต้องผ่อนชำระเพิ่มสูงขึ้น บริษัทช่วยแก้ปัญหาด้วยการเพิ่ม เวลาผ่อนชำระนาน 2 ปี ช่วยประกาศขายใหม่หากลูกค้าต้องการ”
รูเบิลอ่อนผ่อนชำระเพิ่ม2เท่า
นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ผู้ดำเนินธุรกิจให้บริการด้านที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ค่าเงินรูเบิลที่อ่อนค่าลงกว่า 50% ทำให้ การผ่อนชำระเพิ่มขึ้น 2 เท่า ทำให้ผู้พัฒนาโครงการในพัทยาที่จับกลุ่มรัสเซียอาจจะประสบปัญหา
“เงินรูเบิลที่อ่อนค่าลง ขณะนี้มีชาวรัสเซีย หลายคนหยุดชำระค่าผ่อนดาวน์อสังหาฯในพัทยา ที่ผ่านมานักท่องเที่ยวรัสเซียนิยมเข้ามาซื้อและ ผ่อนอสังหาฯกันคึกคัก โดยเฉพาะคอนโดแต่ หลังจากค่าเงินลดลงทำให้ชาวรัสเซียบางรายตัดสินใจไม่ผ่อนค่างวดต่อ ภาระตกอยู่ที่เจ้าของโครงการ”
“จอมเทียน”คอนโดเหลือขายมากสุด
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ตลาดคอนโดในพัทยา ประสบกับปัญหาซัพพลายที่เปิดขายในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา จำนวนมากและขายได้ไม่มาก โดย เฉพาะในทำเล “จอมเทียน” ที่มีโครงการขนาด ใหญ่เปิดขายในแต่ละปีค่อนข้างมากจนมีซัพพลายสะสมของคอนโด ที่เปิดขายใหม่ในช่วงปี 2555-2557 กว่า 25,500 ยูนิต หรือประมาณ 38% ของจำนวนสะสมทั้งหมดของคอนโดที่เปิด ขายในช่วงปี2555-2557มียอดเหลือขายมาก ที่สุดกว่า 7,360 ยูนิต ในทุกทำเล
จำนวนคอนโดที่เปิดขายใหม่ในทุกทำเล ณ สิ้นปี 2557 อยู่ที่ 12,470 ยูนิตลดลงจากปีก่อนประมาณ 26% เพราะตลาดคอนโดประสบกับปัญหาซัพพลายเหลือขายเยอะ รวมทั้งนักท่องเที่ยว ชาวต่างชาติที่เป็นผู้ซื้อส่วนหนึ่งของตลาดพัทยา ลดลงอย่างมาก และมาเจอกับปัญหาเรื่อง ค่าเงินรัสเซีย
ดังนั้นทำให้ผู้ประกอบการหลายรายในพัทยา ต้องปรับตัว โดยลดการเปิดขายโครงการใหม่ ส่วน ผลกระทบจากค่าเงินรูเบิลที่ลดลง คาดว่าจะมีผลต่อโครงการที่สร้างเสร็จ และต้องโอนเป็นส่วนใหญ่
หอค้าชลบุรีระบุรัสเซียหาย70%
นายสุนทร ธัญญวัฒนกุล ประธานหอ การค้าจ.ชลบุรี กล่าวว่า ขณะนี้ปัญหาเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯระดับล่างในภาพรวม ของพัทยาและชลบุรี โดยผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้ลดการจ้างงาน ชะลอการลงทุน คนตกงาน ไม่มีเงินผ่อนบ้าน คนที่จองอสังหาฯไว้ จำเป็นต้อง ทิ้งใบจอง ขณะที่นักลงทุนชาวต่างชาติโดยเฉพาะ รัสเซีย เมื่อเศรษฐกิจรัสเซียไม่ดี ค่าเงินตกต่ำ พากัน ยอมขายขาดทุนหรือทิ้งใบจองบ้าน-คอนโด
นายสุรัตน์ เมฆะวรากุล ประธานบริหารกลุ่มบริษัทไมค์กรุ๊ป กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯพัทยา ขณะนี้น่าจะอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยหลักเป็นชาวต่างชาติ ถือว่าเป็นความต้องการเทียม เพราะไม่ได้อยู่อาศัยถาวร แต่เป็นนักท่องเที่ยวๆ ที่ไปๆ มาๆ ประกอบกับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติน้อยลง เห็นได้จากนักเที่ยวชาวรัสเซีย หายไปกว่า 70% ส่งผลให้ยอดขายอสังหาฯลดลง
“พัทยาเวลานี้ เมื่อเทียบอัตรานักท่องเที่ยวกับห้องพักหรือโครงการอสังหาฯในพื้นที่ น่าจะ โอเวอร์ซัพพลายประมาณ 20% อีกอย่างราคาที่ดินที่ตั้งอยู่โลเคชันติดกับชายหาด และถนนพัทยาสายสอง ขายราคาหลักแสนบาทต่อ 1 ตารางเมตร คอนโดต่างๆที่อยู่ติดกับชายหาด มูลค่าโครงการแต่ละแท่งมีราคาสูงพันกว่าล้านบาท เป้าหมายลูกค้าจึงเป็นต่างชาติเป็นหลัก ดังนั้นเมื่อจำนวนชาวต่างชาติ ลดลงจึงเกิดปัญหาขึ้น
โรงแรมหันหาลูกค้าอื่นทดแทนรัสเซีย
นายสรรเพชร ศุภบวรเสถียร นายกสมาคมโรงแรมไทย (ทีเอชเอ) ภาคตะวันออก กล่าวว่า สถานการณ์ธุรกิจโรงแรมในพัทยาปัจจุบัน สัดส่วนตลาดรัสเซียมีส่วนแบ่งราว 10-15% ต่อเนื่องจากปลายปีที่ผ่านมา ลดลงจากเดิมที่นับเป็นลูกค้า ต่างชาติอันดับหนึ่ง คาดว่าการลดน่าจะอยู่ในระดับ ต่ำสุด ไม่มีสถานการณ์ที่เลวร้ายไปกว่านี้แล้ว เพราะโรงแรมได้ใช้ทุกกลยุทธ์ในการกระตุ้นตลาด ทั้งการให้ราคาห้องพักในอัตราเท่ากับโลว์ซีซันไปแล้ว
ขณะเดียวกัน สัญญาณตลาดที่ถดถอยมาพักใหญ่ ทำให้ผู้ประกอบปรับตัวโดยหาตลาดอื่น ทำให้ขณะนี้ไม่มีโรงแรมใดที่รับตลาดรัสเซียอย่างเดียว เมื่อประสบปัญหาเศรษฐกิจในรัสเซีย ประกอบเที่ยวบินเช่าเหมาลำ (ชาร์เตอร์ไฟลท์) ที่มาลงสนามบินอู่ตะเภาลดลง ทำให้ลูกค้าหายไปกว่า 90%
สำหรับอัตราเข้าพักเฉลี่ยเดือน ก.พ.ยังมีการเดินทางของชาวจีนในช่วงตรุษจีนเข้ามาเสริมค่อนข้างมาก สำหรับโรงแรมที่มีเงินทุนหมุนเวียนน้อย อาจตกอยู่ในภาวะกดดันบ้าง ต่างจากโรงแรม ที่ใช้เชนบริหาร ซึ่งได้ลูกค้ากลุ่มคอร์ปอเรทเข้ามาต่อเนื่อง
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ