“อนาคตยากคาดการณ์” คำกล่าวนี้ครอบคลุมทุกทั่วตัวตน..!! ไม่เว้นแม้แต่การประกอบธุรกิจ ที่แม้ว่าจะมีการจัดทำผลสำรวจข้อมมูล จัดทำรายงานและวิจัยตลาด เพื่อคาดการณ์แนวโน้มตลาดแล้ว แต่ตัวแปรและปัจจัยรอบด้านใหม่ๆ ยากต่อการพยากรณ์
…วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่มีข้อยกเว้น ก่อนหน้านี้ในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ นักวิเคราะห์ วิจัยตลาด มีการออกมาคาดการณ์แนวโน้มตลาดในแต่ละปี บนพื้นฐานข้อมูลที่แต่ละคนมีอยู่ แม้ผลคาดการณ์แนวโน้มจะคลาดเคลื่อนบ้าง แต่ก็ไม่ได้เกิดการคลาดเคลื่อนมากนัก ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังสามารถสร้างรายได้และกำไรจากธุรกิจอย่างต่อเนื่องในทุกๆ ปี
แต่ในปี 62 นี้ ต้องบอกว่าสถานการณ์ตลาด “หักปากกาเซียน” แทบทุกค่าย เพราะปัจจัยลบที่เกิดขึ้น และเข้ามากระทบตลาดนั้น เป็นตัวแปรที่แม้จะมีการคาดการณ์ไว้แล้วแต่ควบคุมยาก ส่งผลให้ตลาดในปีนี้ผันผวนอย่างหนัก ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในตลาดทำได้เพียงชะลอแผนธุรกิจ เพื่อรอดูภาวะก่อนตัดสินใจปรับแผนธุรกิจ เพื่อให้สอดรับต่อสถานการณ์ตลาด และตัวแปรที่เข้ามากระทบ
สำหรับตัวแปรสำคัญและไม่เคยห่างหายไปจากตลาดอสังหาฯ คือ ปัญหากำลังซื้อที่หดหายไปของผู้บริโภค โดยมีปัจจัยหลักมาจากหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่อง รวมถึงเรื่องการ “เก็งกำไร” ซึ่งหลายคนอาจมองว่าไม่ใช่ปัญหาใหญ่ หากมีการระมัดระวังให้มาก แต่อย่าลืมว่า ปัญหาการเก็งกำไรนั้น คือตัวแปรสำคัญและอาจก่อให้เกิดฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจ จนสร้างให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจเหมือนในปี 40 ซึ่งทำเอาสถาบันการเงินจำนวนมากล้มหายตายจาก และส่งผลให้เศรษฐกิจถอยหลังมาแล้ว
ดังนั้น เพื่อป้องการซ้ำรอยปี 40 เพื่อควบคุมและป้องกันปัญหาที่จะตามมาในอนาคต ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงออกมาตรการควบคุมสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ (LTV) ออกมาป้องกันโอกาสการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPLs ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการควบคุมสินเชื่อออกมา แต่ปัญหา NPLs ในระบบการเงินของไทย กลับยังมีอยู่ในระดับสูงติดอันดับต้นๆ ของโลก
ทั้งนี้ แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2562 นี้ ถูกคาดการณ์ว่า จะเติบโตในระดับ 4% หลังจากช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการเติบโตสูงถึง 8% ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้บริโภคเร่งขอสินเชื่อ (หรือพูดง่ายๆ ว่า เป็นการก่อหนี้ระยะยาว) เพื่อให้ทันก่อนมาตรการ LTV ซึ่งเป็นเกณฑ์ใหม่ที่เริ่มบังคับแล้วในวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา อย่างไรก็ดี ในส่วนสถานการณ์ NPLs ของระบบธนาคารพาณิชย์ ณ มิ.ย.62 อยู่ที่ประมาณ 447,000 ล้านบาท หรือ 3.11% ซึ่งถือว่าไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่มี NPLs สูงที่สุดในโลกประเทศหนึ่ง ซึ่งแม้จะเป็นผลดีที่ช่วยให้ประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่าย แต่ก็อาจทำให้มีระดับ NPLs สูงตามไปด้วย และเป็นที่มาที่ทำให้ส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับดอกเบี้ยเงินฝากสูงที่สุดในโลกประเทศหนึ่ง
จากสถานการ์ดังกล่าว ทำให้สถาบันการเงินต่างๆ ยังสนับสนุนการใช้มาตรการ LTV เพื่อเพิ่มมาตรฐานระบบการเงิน และกลั่นกรองลูกค้าคุณภาพ ป้องกันการเกิด NPLs ดังนั้น การเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของแบงก์พาณิชย์ ส่งผลให้เกิดยอดปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) ในอัตราที่สูง แน่นอนว่าการเข้มงวดของแบงก์ย่อมส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง เนื่องจากยอดการอนุมัติลดลง โดยถูกจำกัดให้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมินมูลค่าสินทรัพย์ หรือราคาบ้าน จากเดิมที่ก่อนหน้าปล่อยกู้กัน 100-110%
แม้จะมีการออกมาตรการ LTV เข้ามาป้องกันปัญหาการเกิด NPLs ในอนาคต แต่หนี้ครัวเรือนที่ยังสูงอยู่ ทำให้ ธปท. มีนโยบาบการแก้ปัญหาออกมาเพิ่ม ล่าสุด ธปท.ส่งสัญญาณว่าจะออกมาตรการคุมสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (debt service ratio : DSR) โดยจะเริ่มนำมาตรฐานกลางในการคำนวณภาระผ่อนชำระหนี้เทียบกับรายได้ หรือ DSR มาใช้ในช่วงปลายปี 62 นี้ เพื่อให้มีข้อมูล DSR ของสถาบันการเงินเป็นมาตรฐานเดียวกัน เช่น การกำหนดประเภทของรายได้ หนี้สิน ค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ชัดเจน เพื่อให้เป็นมาตรฐานเดียวกัน
ทั้งนี้ การกำหนดมาตรฐานกลางในการคำนวณภาระผ่อนชำระหนี้เทียบกับรายได้ จะทำให้สถาบันการเงินเห็นความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความเปราะบาง เช่น กลุ่มที่มีรายได้ไม่แน่นอน เด็กจบใหม่ที่เพิ่งเริ่มทำงาน หรือกลุ่มคนวัยใกล้เกษียณ ซึ่งแนวนโยบายดังกล่าวที่เกิดขึ้นนั้น เพื่อแก้ปัญหาหนี้ภาครัวเรือน ซึ่งปัจจุบันมีอยู่สูงถึง 78.7% ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากพฤติกรรมการก่อหนี้ของคนไทย โดยผลการศึกษาของสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ ป๋วย อึ๊งภากรณ์ ระบุว่า “คนไทยเป็นหนี้เร็วขึ้นมากขึ้น นานขึ้น” คือ เริ่มเป็นหนี้ตั้งแต่อายุยังน้อย ขณะที่ยอดหนี้ลดลงไม่มาก แม้จะเข้าสู่วัยเกษียณอายุ บ่งชี้ถึง “ปัญหาหนี้สินเกินตัว”
การออกมาตรการ DSR ของ ธปท. เพื่อควบคุมสินเชื่อปล่อยใหม่ โดยนำภาระหนี้ของผู้ยื่นกู้มาประกอบการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย แน่นอนว่าจะยิ่งส่งผลต่อกำลังซื้อในตลาดให้ลดลง เช่น หากผู้กู้มีภาระผ่อนรถ ผ่อนบัตรเครดิต ผ่อนมือถือ ผ่อนทีวี อยู่แล้วจะกู้ซื้อบ้าน จะมีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น จากเมื่อก่อนอาจจะกู้ได้ แต่หลังจากนี้ไปคงไม่ง่ายเหมือนก่อน ซึ่งแน่นอนว่า มาตรการนี้มีเป้าหมายที่จะทำให้คุณภาพสินเชื่อที่ปล่อยออกไปดีขึ้น และเป็นการลดหนี้ภาคครัวเรือนของเราที่อยู่ในอัตราสูงลิบให้กลับมาอยู่ในภาวะปกติ
นอกจาก LTV ที่บังคับใช้แล้ว และ DSR กำลังจะตามมาจะกระทบต่อกำลังซื้อแล้ว ปัจจัยด้านการเมืองที่ผู้ประกอบการหวังว่าจะเป็นปัจจัยบวกในปีนี้ หลังจากมีการเลือกตั้งเกิดขึ้น ได้กลายมาเป็นปัจจัยลบอย่างคาดไม่ถึง หลังจากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่มีการยืดเยื้อยาวนายกว่า 3 เดือน กว่าจะได้ทีมรัฐบาลใหม่ ทำให้ความเชื่อมั่นต่อการเมืองและเศรษฐกิจในปีนี้แย่ลง
อย่างไรก็ตาม หลังจากมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่เรียบร้อยแล้ว กลุ่มธุรกิจอสังหาฯ ต่างหวังว่าจะได้เห็น “ฟ้าสีทอง ผ่องอำไพ” หลัง “พายุฝน” ผ่านพ้น ด้วยการผลักดันโครงการเมกะโปรเจกต์ และการอนุมัติงบประมาณด้านต่างๆ ซึ่งจะเป็นการเติมเงินเข้าสู่ระบบจากรัฐบาล ทำให้ตลาดอสังหาฯ ในช่วงปลายปีกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ก็ต้องมาประสบกับเหตุไม่คาดฝัน ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นตัวแปรที่บรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ ภาวนาไม่ให้เกิดขึ้น และไม่อยากเห็น คือการก่อความไม่สงบ โดยการลอบวางระเบิดในจุดศูนย์กลางย่านเศรษฐกิจ และหลังเหตุการณ์วางระเบิดที่เกิดขึ้นแน่นอนว่า ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างมาก แม้จะเป็นระยะสั้นก็ตาม เพราะเหตุการณ์ดังกล่าวกระทบต่อการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นเพียงภาคธุรกิจเดียวที่ยังมีอัตราการขยายตัวที่ดี และทำให้เม็ดเงินไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจในปีนี้
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยลบส่งผลต่อกำลังซื้อที่สำคัญอีกตัวที่มาพร้อมกับการพัฒนาระบบรถไฟฟ้า คือ การปรับตัวของราคาที่ดิน ซึ่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ มีค่าเฉลี่ยการปรับขึ้นอยู่ที่ 8% แต่หากพิจารณาเฉพาะที่ดินในแนวรถไฟฟ้าที่เกิดแล้ว บางพื้นที่มีอัตราการปรับตัวสูง 10-20% ต่อปี หรืออาจกล่าวได้ว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานี้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวขึ้น 40-100% กันเลยทีเดียว และแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่ดินนี้ยังไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลงอีกด้วย แม้ว่าในบางช่วงจะมีการชะลอตัวลงบ้างแต่โดยมากแล้วยังมีราคาที่ขยับขึ้นต่อ
ทั้งนี้ ที่ดินถือว่าเป็นต้นทุนหลักของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะแบ่งสัดส่วนต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยออกเป็น ต้นทุนจากที่ดิน 30% ค่าก่อสร้าง 20% ที่เหลือค่าบริหารจัดการ ค่าการตลาด แต่ ณ ปัจจุบัน หลังจากที่ราคาที่ดินถีบตัวขึ้นอย่างน่ากลัว ส่งผลให้ต้นทุนที่ดินขยับจาก 30% มาอยู่ที่ 40% ของต้นทุนการพัฒนาโครงการแล้ว แน่นอนว่าต้นทุนที่เพิ่มขึ้นนี้จะต้องถูกผลักมาที่ราคาบ้าน และในท้ายที่สุดแล้วผู้ที่ต้องแบกรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นก็คือผู้บริโภคเอง
คอนโดฯ ราคาพุ่งรับต้นทุนค่าที่ดินแพง
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (CAPITAL ONE Real Estate) บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ และผู้เชี่ยวชาญการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมโซนสุขุมวิท ซึ่งมีพอร์ตบริหารการขาย จำนวน 30,000 ล้านบาท กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา (เม.ย.-มิ.ย.62) มีโครงการประมาณ 50% ของโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป มียอดขายต่ำกว่า 10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ สะท้อนให้เห็นถึงสภาพราคาขายห้องชุดที่สูงเกินไป ทำให้ไม่มีอุปสงค์หรือกำลังซื้อเข้ามารองรับอุปทานในระดับราคานี้ได้
“ผลของราคาห้องชุดที่ปรับตัวสูงขึ้น ปัจจัยหลักเกิดจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นมากกว่า 20-30% ต่อปี ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งดีมานด์ที่ดิน คือ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่แข่งกันซื้อที่ดิน โดยเฉพาะการแทรกเข้ามาของบริษัทอสังหาฯ ต่างชาติ ที่เข้ามาร่วมทุนและซื้อที่ดิน ทำให้ราคาถีบตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เป็นผลทำให้โครงการต้องขายในราคาที่สูงเกินไป ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อได้”
ดังนั้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรจะเลือกที่ดินที่ราคาอยู่ในต้นทุนที่ทำให้ขายราคาไม่สูงเกินความเป็นจริงได้ รวมทั้งการพัฒนาผลิตภัณท์ที่มีความแตกต่าง เพื่อสร้างโอกาสในการขาย ขณะเดียวกัน ราคาขายห้องชุดในระดับต่ำกว่า 5 ล้าน ยังมีความต้องการซื้อ (Demand) ผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงมีความต้องการอยู่ เนื่องจากที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัจจัย 4 ของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม สภาวะตลาดยังคงน่าเป็นห่วง เนื่องจากความไม่สมดุลในราคาขายกับความต้องการซื้อที่ผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อได้ ในขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาอสังหาฯ ก็ไม่สามารถลดราคาลง เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินที่สูงเกินไป
รัฐบาลควรหามาตรการที่จะส่งผลต่อภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ เช่น การกระตุ้นโดยการลดภาษี ลดค่าธรรมเนียมการโอน อาจจะช่วยไม่ได้มากในสถานการณ์ปัจจุบัน เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่ในระดับปานกลางมีหนี้ค่อนข้างสูง และอาจจะไม่ผ่านการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน แต่อย่างน้อยจะช่วยให้โครงการสามารถระบายสต๊อกบางส่วนจากผู้ซื้อเงินสด ที่ต้องการลงทุนในรูปแบบอื่นที่นอกเหนือจากการฝากธนาคาร และก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเงินเข้าที่ระบบ
“คาดว่าครึ่งปีหลังเศรษฐกิจจะไม่ต่างจากครึ่งปีแรก เนื่องจากค่าเงินบาทยังคงอยู่ในระดับที่แข็งค่าต่อเนื่อง ซึ่งปี 62 ผลกระทบการส่งออกจากการแข็งของค่าเงิน จะมีผล 6-12 เดือนต่อมา ซึ่งเราต้องรอดูมาตรการของแบงก์ชาติ จะดำเนินการอย่างไร โดยปัจจุบัน ค่าเงินบาทอยู่ที่ 30.6 ต่อ 1 ดอลลาร์ แข็งค่ามากที่สุดในภูมิภาค เนื่องจากมีการไหลเข้ามาของเงินจากต่างชาติ และคงต้องติดตามผลของความขัดแย้งระหว่างสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีน ที่ขณะนี้ขยายวงไปสู่สงครามเรื่องค่าเงินแล้ว”
จับตา “สงครามราคา” โละสต๊อกโครงการ
นายบุญ ชุน เกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) หรือ “CHEWA” กล่าวว่า ปี 62 เป็นปีที่ท้าทายอย่างมาก ทั้งเรื่องการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดมากขึ้น ความไม่ชัดเจนของนโยบายรัฐบาล รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 63 ทำให้บริษัทได้รับผลกระทบจากการที่ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อสินค้ามากขึ้นด้วย และตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ ยังมีการแข่งขันสูงโดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ระดับบน
“คาดว่าจะได้เห็นสงครามราคาในตลาดอสังหาฯ เพื่อเร่งระบายสินค้าคงเหลืออย่างแน่นอน แต่สำหรับชีวาทัย เราไม่มีนโยบายเทขายตัดราคา เนื่องด้วยบริษัทสามารถบริหารจัดการสินค้าคงเหลือได้ดี โดยจะเห็นได้ว่าหลายๆ โครงการได้ชะลอการเปิดตัวโครงการไปบ้าง เพื่อรอเวลาที่เหมาะสม ซึ่งชีวาทัยได้เตรียมพร้อมรับมือต่อทุกสถานการณ์ กับแผนกลยุทธ์ในเชิงรับตามภาวะตลาดในปัจจุบัน” นายบุญ กล่าว
ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา