ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เป็นเกมการแข่งขันระหว่าง ผู้ประกอบการ “รายใหญ่ กับ รายใหญ่” ที่ยึดครองส่วนแบ่งการตลาดไปแล้วมากกว่า 60% โครงการเปิดตัวใหม่แต่ละปีล้วนเป็นของผู้เล่นระดับท็อปไฟว์มากกว่า 80% เมื่อสภาพตลาดเปลี่ยน ไม่เอื้ออำนวยให้ผู้ประกอบการรายย่อยและรายกลาง อยู่รอดได้โดยง่าย
“ออริจิ้น, ริซี่ เพลซ และ เคอาร์” 3 ผู้เล่นขนาดกลางและรายย่อย เชื่อว่าค้นพบโมเดลทางรอด ในวันที่โอบล้อมไปด้วยผู้เล่นรายใหญ่
อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลส 2002 จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มการแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ คาดว่าจะมีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการ รายกลางและรายเล็ก ที่ไม่เฉพาะแข่งขันกับ ผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้น แต่ยังแข่งกับทุนขนาดใหญ่รายใหม่ เช่น สิงห์ เอสเตท, แมกโนเลีย, บีทีเอส ฯลฯ ที่มีแลนด์แบงก์อยู่ในมือจำนวนมาก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ปัจจุบันผู้ประกอบการ รายใหญ่ 6-7 ราย มีส่วนแบ่งตลาดรวมกัน 60-70% แล้ว ส่วนที่เหลือเป็นของ ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก ประมาณ 100 ราย การรับมือกับการเข้ามาชิงฐานตลาดของผู้เล่นรายใหญ่ สิ่งสำคัญ คือ “การวางแผน” โดยริชี่เพลซจะเน้นศึกษาความเหมาะสมด้วยหลักการทำวิจัย วิเคราะห์ศักยภาพของทำเลเพื่อพัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองความต้องการลูกค้า ชูจุดเด่นด้านศักยภาพของทำเลแห่งอนาคต เช่น ทำเล ที่ตั้งใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และความคงทนแข็งแรงของโครงสร้าง รวมถึงระบบสาธารณูปโภค เพราะสูตรการทำธุรกิจของบริษัทคือ ทำเลต้องมาก่อนสินค้า พร้อมทั้งยังต้องมีการปรับกลยุทธ์ในด้านการขายและการบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้างให้ใกล้เคียงกับ ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้
“เราเป็นบริษัทขนาดกลาง ต้องแข่งขันอยู่ท่ามกลางกับผู้เล่นรายใหญ่ที่แข็งแกร่งมาก มีส่วนแบ่งตลาดถึง 2 ใน 3 เราต้องพยายามไม่ปะทะ เลือกเปิดโครงการในจุดที่มีดีมานด์ พยายามหลีกเลี่ยงทำเลที่จะปะทะกับรายใหญ่ แต่ถ้าเลี่ยงปะทะไม่ได้ จะต้องไม่มีแผล โดยเราต้องพยายามหาสินค้าใหม่ ตลาดใหม่ และลูกค้าใหม่”
:คิดต่าง-หาน่านน้ำใหม่
ขณะที่ “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” ผู้พัฒนาอสังหาฯขนาดกลางอีกราย กำลังวางเส้นทางเติบโตเพื่อสร้างบันทึก บทใหม่ที่ท้าทาย ด้วยการนำบริษัทเข้า ตลาดหลักทรัพย์ฯ ภายในต้นปีนี้
พีระพงศ์ จรูญเอก กรรมการบริหาร ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บอกว่า กลยุทธ์สำคัญ คือ การคิดต่าง ตั้งแต่การเลือกทำเลที่ตั้ง โดยไม่เลือกย่านใจกลางเมืองที่มีการแข่งขันและต้องใช้เงินลงทุนสูง แต่เลือกทำเลสุขุมวิทตอนปลาย ซึ่งแม้จะไม่ใช่ทำเลทอง แต่ก็เป็นทำเลที่มีศักยภาพ เพราะมีแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ที่มีกำลังซื้อ โดยเน้นเลือกจับตลาดคนรุ่นใหม่
“คอนโดมิเนียมที่เราทำ ตั้งราคาขายล้านต้นๆ มีดีมานด์ที่เป็นเด็กจบใหม่ทุกปี และมีดีมานด์มาเติมตลอดทุกปี เราไม่ได้ทำบ้านหลังละ 3-4 ล้านบาท ขายให้กับคนที่มีอายุงานเยอะๆ คนที่จะซื้อบ้านกลุ่มนี้อาจจะมีอายุงาน 5-10 ปี ซึ่งไม่รู้ว่าเขาจะซื้อ ตอนไหน อาจจะต้องรอปีที่ 5 ปีที่ 7 หรือ ปีที่ 10 เดี๋ยวนี้คอนโดเป็นสินค้า เบสิค นีด ของคนรุ่นใหม่ เรียกว่า 4ซี ประกอบด้วย เครดิต คาร์ด, ซิตี้ คาร์, คอนโดนิเนียม และคอมมูนิตี มอลล์”
อย่างไรก็ตาม การเข้าถึงลูกค้า ดังกล่าวได้ สินค้าจะต้องตรงกับความต้องการ ประกอบไปด้วย ฟังก์ชั่นการใช้งาน การออกแบบที่แตกต่าง มีเอกลักษณ์ของตัวเอง โดยบริษัทเลือกใช้ธีมสถานที่สำคัญทั่วโลก จำลองสถาปัตยกรรม และต้องหาน่านน้ำใหม่ หากลุ่มตลาดที่จะมาเป็นลูกค้า เพราะหากวางกลุ่มลูกค้าเหมือนรายอื่นๆ เท่ากับต้องเข้าสู่การแข่งขันรุนแรง ดังนั้น จึงต้องพยายามหาพื้นที่ของตัวเอง และ อีกสิ่งสำคัญ คือ บริการหลังการขาย เพราะมองว่าไม่ได้ขายบ้าน แต่เป็นการขายการใช้ชีวิตของลูกค้า
“วันนี้ ต้องยอมรับว่าลูกค้ามีลอยัลตี้ ต่อแบรนด์สูง โดยเฉพาะตลาดคอนโด หากจะซื้อจะต้องเป็น 3-4 แบรนด์ของ ผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้น เพราะลูกค้าจะมีความเชื่อมั่นในความเป็นมืออาชีพ ดังนั้น หากเราจะแทรกอยู่ในตลาดนี้ให้ได้ ต้องมีกลยุทธ์อื่นๆ มาสู้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ ทำเล และฟังก์ชั่น แม้ว่าสิ่งเหล่านี้ทำให้กำไรเราต่ำลงก็ตาม”
:สร้างสินค้าในตลาดที่ถนัด
วรยุทธ กิตติอุดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รุ่งกิจเรียลเอสเตท หรืออาร์เค กล่าวในมุมของความเป็นผู้ประกอบการ รายย่อยว่า สิ่งที่ “อาร์เค” พยามยามทำคือ ต้องหา “จุดแข็ง” ของตัวองให้เจอ โดยการ ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ มีจุดขายเฉพาะ คือ โฮมออฟฟิศ และ ทาวน์โฮม ซึ่งยังเป็นช่องว่างของตลาด กระจายในหลายทำเล ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯตะวันออกบริเวณ มีนบุรี หทัยราษฎร์ ร่มเกล้า คู้บอน และสุขาภิบาล จึงทำให้ต้นทุน การพัฒนาต่ำกว่าผู้ประกอบการรายอื่น และสามารถสู้กับผู้ประกอบการรายใหญ่ได้
“เราเป็นบริษัอสังหารายเล็ก มีความเสียเปรียบในทุกด้าน โดยเฉพาะแบรนด์สินค้า แต่สิ่งเราแข่งขันได้คือคุณภาพสินค้า โครงการของเราจะให้มากกว่าโครงการทั่วไป อย่างทาวน์โฮม ราคา 2 ล้านบาทขึ้นไปจะมีคลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ เป็นต้น” วรยุทธกล่าว อย่างไรก็ตามมองว่าในอนาคต อาร์เค จะต้องก้าวไปข้างหน้าในรูปแบบที่ดุดันมากขึ้น เพราะการทำธุรกิจอสังหจะอยู่แบบเล็กๆ ไม่ได้
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ