รถไฟฟ้าสีเขียวไปคูคตแข่งเดือด สร้างเร็วคืบหน้าแล้ว 63.27% ประเมินซัพพลายถึงปี”62 ทะลักกว่า 23,000 ยูนิต ดันราคาเฉลี่ยพุ่ง 8 หมื่น-1.5 แสน/ตารางเมตร “คอลลิเออร์สฯ” สำรวจทำเลแข่งเดือดช่วงสี่แยกลาดพร้าว-สะพานใหม่ ครึ่งปีหลังบิ๊กแบรนด์ 4-5 รายรอขย่มตลาด ทั้งแสนสิริ-พฤกษาฯ-แกรนด์ ยูนิตี้ฯ-ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จับตา 3 สถานีจุดตัดรถไฟฟ้า “สถานีรัชโยธิน-ม.เกษตรฯ-หลักสี่” มาแรง
ปี”62 ทะลัก 2.3 หมื่นยูนิต
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต มีความคืบหน้า 63.27% ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้ามีความคึกคักเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ทำเลยอดนิยมยังคงกระจุกตัวอยู่ในบริเวณที่มีศูนย์การค้า มหาวิทยาลัย หรือชุมชนดั้งเดิม เช่น สี่แยกลาดพร้าว สี่แยกรัชโยธิน มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วงเวียนหลักสี่ สะพานใหม่ เป็นต้น โดยช่วงปี 2558-2560 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ 14,700 ยูนิต
ทั้งนี้ ผลสำรวจตลาดคอนโดฯตั้งแต่ปี 2558 ถึงปัจจุบัน หน่วยก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ คาดว่าในปี 2562 จะมีหน่วยก่อสร้างแล้วเสร็จมากกว่า 10,000 ยูนิต เนื่องจากในปี 2560 มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวนมาก ล่าสุด ณ เดือนพฤษภาคม 2561 มีหน่วยรวมกัน 12,900 ยูนิต และคาดการณ์ในปี 2562 จะมีคอนโดฯก่อสร้างแล้วเสร็จถึง 23,200 ยูนิต
ครึ่งปีหลังรอเปิด 3,200 ยูนิต
สำหรับภาวะการแข่งขันพบว่า ช่วงครึ่งปีแรก 2561 มีการเปิดตัวใหม่รวมกันไม่ต่ำกว่า 3,100 ยูนิต มูลค่าโครงการมากกว่า 10,000 ล้านบาท ในขณะที่แนวโน้มครึ่งปีหลังที่จะถึงนี้มีผู้ประกอบรายใหญ่หรือบิ๊กแบรนด์วางแผนเปิดตัวเพิ่มในทำเลโดยมียูนิตรวมกัน 3,200 ยูนิตขึ้นไป
ก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการมากที่สุดสถิติเป็นของบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) โดยเปิดตัวแล้ว 9 โครงการ กว่า 3,810 หน่วย ในขณะที่แผนธุรกิจเตรียมเปิดตัวใหม่ อาทิ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทจำกัด (มหาชน) เตรียมเปิดขายโครงการ พลัม คอนโดฯ สะพานใหม่, บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เตรียมพัฒนาโครงการ เดอะ เบส สะพานใหม่
นอกจากนี้ยังมีบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด มีแผนเปิดตัวโครงการ แมสซารีน รัชโยธิน ตรงข้ามเมเจอร์ รัชโยธิน หลังจากประสบความสำเร็จจากการขายคอนโดฯเซียล่า ศรีปทุม ที่เปิดการขายช่วงต้นปี 2561 ที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 70% รวมทั้งบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด ก็เตรียมที่จะเปิดโครงการ Life Ladprao Valley ตรงข้ามเซ็นทรัล ลาดพร้าว หลังจากประสบความสำเร็จจาก Life Ladprao ที่เปิดขายกลางปี 2560
แยกลาดพร้าว-สะพานใหม่ดุ
“การก่อสร้างรถไฟฟ้ายิ่งคืบหน้ายิ่งทำให้ทำเลโดดเด่นมากขึ้น จึงได้เห็นการแข่งขันของบิ๊กแบรนด์รุนแรงมากขึ้นในช่วงไตรมาส 2/60 สำหรับในปีนี้แนวโน้มทำเลแข่งขันสูงเป็นของทำเลช่วงสี่แยกลาดพร้าวไปจนถึงสะพานใหม่ ที่คาดว่ามีห้องชุดเปิดตัวใหม่รวมกันไม่ต่ำกว่า 7,000 ยูนิต”
โดยผลสำรวจพบว่าคอนโดฯที่เปิดขาย ณ พฤษภาคม 2561 อยู่ที่ 11,069 ยูนิต มีอัตราการขาย 80% หรือ 8,900 ยูนิต เหลือขาย 20% หรือ 2,170 ยูนิต สืบเนื่องจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่มีความคืบหน้าค่อนข้างเร็ว ส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อให้ความสนใจซื้อเป็นจำนวนมาก
สำหรับราคาขายปัจจุบันยังถือว่าไม่สูงมาก เฉลี่ยอยู่ที่ 80,000 บาท/ตารางเมตร ในทำเลสะพานใหม่ ในขณะที่ราคาสูงสุดอยู่ที่บริเวณรอบสี่แยกลาดพร้าว เฉลี่ยสูงกว่า 150,000 บาท/ตารางเมตร ในอนาคตคาดว่าราคาขายเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น 10% ในบางทำเล แต่ก็ขึ้นอยู่กับรูปแบบโครงการ
ทำเลที่น่าสนใจมีจุดโฟกัสช่วงตั้งแต่สี่แยกรัชโยธินถึงวงเวียนหลักสี่ พบว่ามีโครงการเปิดขายต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา รวมทั้งทำเลรอบ ๆ วงเวียนหลักสี่ถึงสะพานใหม่มีผู้ประกอบการรอเปิดขายโครงการใหม่อยู่หลายโครงการเช่นกัน
บูม 3 สถานีจุดตัดรถไฟฟ้า
นายภัทรชัยกล่าวถึงภาวะราคาที่ดินด้วยว่า มีอัตราการปรับเพิ่มขึ้นของราคามากกว่า 50% เทียบกับช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า โดยพื้นที่รอบสี่แยกลาดพร้าวปรับขึ้นเป็น 5-6 แสนบาท/ตารางวา, ช่วงสี่แยกรัชโยธิน-มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ราคา 4-6 แสนบาท/ตารางวา คิดเป็นการปรับเพิ่ม 2 เท่า ส่วนทำเลที่ไกลออกไปราคาต่ำกว่า 3 แสนบาท/ตารางวา
“สาเหตุที่ราคาที่ดินช่วงสี่แยกรัชโยธินถึง ม.เกษตรศาสตร์ปรับขึ้นค่อนข้างมาก นอกจากปัจจัยรถไฟฟ้ามีการก่อสร้างเป็นรูปธรรมชัดเจนแล้ว มีแรงผลักดันจากเป็นทำเลชุมชนที่มีความพร้อมในเกือบทุกด้านตั้งแต่ในอดีตเป็น 10 ปี และที่ดินในทำเลมีการพัฒนาจนเต็มพื้นที่แล้ว เหลือที่ดินเปล่าไม่มาก ราคาจึงปรับขึ้นค่อนข้างมาก
นายภัทรชัยกล่าวด้วยว่า ทำเลที่น่าสนใจยังเป็นพื้นที่จุดตัดสถานีรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง ได้แก่ สถานีรัชโยธินซึ่งเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง, สถานีอนุสาวรีย์หลักสี่ จุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู, สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ จุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล
เอพีลุยไฟเปิด “ไลฟ์ แวลลีย์”
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เอพีได้สานต่อความสำเร็จจากการเปิดขายโครงการ LIFE ลาดพร้าว เมื่อต้นปี 2560 เตรียมเปิดตัวคอนโดฯ “LIFE ลาดพร้าว แวลลีย์” ทำเลตรงข้ามเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีจุดขายห่างรถไฟฟ้าสถานีห้าแยกลาดพร้าว 1 ก้าว ราคาเริ่มต้น 3.49 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 145,000 บาท/ตารางเมตร
“ภาพรวมตลาดคอนโดฯติดรถไฟฟ้าในวันนี้ เชื่อว่าเซ็กเมนต์ระดับกลางถึงไฮเอนด์ยังคงมีดีมานด์ต่อเนื่อง สะท้อนได้จากยอดขายโครงการ LIFE ลาดพร้าว 90% ที่สำคัญ ซัพพลายคงเหลือปัจจุบันย่านสะพานควาย-พหลโยธินไม่สอดคล้องกับดีมานด์ที่คาดว่าจะขยายตัวสูง ประเมินจากแผนพัฒนารถไฟฟ้าส่วนต่อขยายบริเวณรอบบางซื่อ-จตุจักร และแผนพัฒนาย่านจตุจักร-บางซื่อ ให้เป็นศูนย์การคมนาคมขนาดใหญ่”
นายวิทการกล่าวด้วยว่า จุดเด่นทำเลส่วนต่อขยายสายสีเขียวไปคูคต มีข้อได้เปรียบที่เอื้อให้การเดินทางตรงเข้าสู่ใจกลางเมือง ไม่ว่าจะเป็นอนุสาวรีย์ สยาม อโศก สะดวกสบายโดยไม่ต้องเปลี่ยนสถานีเชื่อมต่อแต่อย่างใด
นายกคอนโดฯหวั่นซ้ำรอยสีม่วง
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยายหมอชิตไปคูคต ปัจจุบันมีอัตราดูดซับไม่สูงเท่าไหร่ ในขณะที่ช่วงก่อนหน้านี้ ทางผู้ประกอบการมีการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก จึงมีประเด็นพิจารณาได้ว่าอาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายซ้ำรอยรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) ซึ่งปัจจุบันมีสต๊อกสะสมจำนวนมาก และคาดว่าต้องใช้เวลาในการระบายอีกพอสมควร
ทั้งนี้ สมาคมอาคารชุดไทยจึงอยากแจ้งเตือนมายังผู้ประกอบการที่มีแผนลงทุนเปิดตัวใหม่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้ ควรทบทวนปัจจัยพื้นฐานโดยเฉพาะในด้านซัพพลาย-ดีมานด์ในพื้นที่ก่อนเปิดพรีเซลโครงการ เพราะถ้าหากเปิดสำนักงานขายแล้วไม่สามารถทำยอดขายได้ตามเป้า อาจกลายเป็นภาระในการลงทุน ขณะเดียวกันในฝั่งผู้บริโภค ในกรณีกำลังซื้อเรียลดีมานด์ที่ซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัยเองไม่น่าจะมีปัญหา แต่หากต้องการซื้อเพื่อการลงทุนอยากให้ศึกษาบทเรียนของตลาดคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นตัวอย่างประกอบการตัดสินใจซื้อ
“พี่มีคอนโดฯเปิดขายแบรนด์ริชปาร์ค เทอร์มินัล หลักสี่สเตชัน สูง 14 เมตร มูลค่าโครงการ 1,600 ล้านบาท ดีไซน์ให้มีทางเชื่อมสกายวอล์กจากสถานีเข้าโครงการ มีคอมมิวนิตี้มอลล์เพื่ออำนวยความสะดวกลูกค้า เริ่มต้น 9 หมื่น/ตารางเมตร ต้องยอมรับตรง ๆ ว่ายอดขายทำได้ช้ากว่าที่วางแผนธุรกิจไว้ ตอนนี้ก็ต้องทำแคมเปญกระตุ้นยอดขาย” ดร.อาภากล่าว
ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ