โค้งแรกของปี 2558 บรรยากาศการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังซึมต่อเนื่อง เพราะยังไม่เห็น “ปัจจัยบวก” ชัดเจนในการกระตุ้นกำลังซื้อฟื้นตัว ขณะที่อัตรา ปฎิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ของภาค อสังหาฯ ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นสูง 30-40% เป็นผลมาจาก “หนี้สินต่อครัวเรือน” เพิ่มขึ้น จากภาระหนี้รถยนต์คันแรก สินเชื่อส่วนบุคคล และบัตรเครดิต
โดยปัจจุบันภาระหนี้เพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 70-80% จากเกณฑ์ที่กำหนดภาระหนี้ต่อรายได้ ต้องไม่เกิน 40-50% ยิ่งทำให้สถานบันการเงินเพิ่มระดับความเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้นไปอีก จากเดิมมีความระมัดระวังการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว สะท้อนจากตัวเลขอัตรากู้ไม่ผ่านของบริษัทอสังหาฯ เพิ่มขึ้นถ้วนหน้า 15-30% ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนรับมือยอดการกู้ไม่ผ่านของลูกค้า
นพร สุนทรจิตต์เจริญ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หนี้ครัวเรือนมีผลกับภาพรวมตลาดอสังหาฯ เป็นปัจจัยกดดันการซื้อและการโอนที่อยู่อาศัยปีนี้ เพราะภาระหนี้ เพิ่มขึ้นมีผลโดยตรงกับการซื้อที่อยู่อาศัย และพิจารณาความสามารถการกู้ โดยเฉพาะการกู้ซื้อที่ใช้เวลาผ่อนนาน 15-20 ปี
ปัจจุบันยอดปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 15-20% จากปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 10-12% เพราะหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยกลุ่มที่ถูกปฎิเสธมากสุดคือบ้านระดับราคา 2 ล้านบาท ลูกค้ากู้ไม่ผ่านส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเอสเอ็มอี ซึ่งติดปัญหาไม่มีแหล่งที่มาของรายได้
“ปัญหา คือ กำลังซื้อ ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือน ที่ผ่านมาบริษัทมีการทำ พรี แอพพรูฟ ก่อนลูกค้าวางเงินจอง แต่ระหว่างดาวน์ลูกค้ามีการก่อหนี้เพิ่ม เมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ปรากฎว่ากู้ไม่ผ่าน บวกกับธนาคารที่เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น จึงทำให้ยอดรีเจคเพิ่มสูงขึ้น”
ในปีนี้ บริษัทจะมีการทำพรี แอพพรูฟละเอียดมากขึ้น เพราะที่ผ่านมาจะเป็นการเช็คเพียงครั้งเดียวช่วงก่อนซื้อเท่านั้น เชื่อว่าจะช่วยลดยอดรีเจคลงได้ :ยอดสินเชื่อไม่ผ่านพุ่ง
โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือนทำให้การปฎิเสธสินเชื่อไม่ผ่านสูง เดือน ธ.ค.ที่ผ่านมา เพิ่มขึ้น 5% ปีนี้ บริษัทมีสินค้ารอโอนรับรู้ รายได้ (แบ็กล็อก) 1.5 หมื่นล้านบาท กำลังวางแผนตั้งรับลูกค้าที่จะไม่โอนเป็นพิเศษ โดยเฉพาะต่างจังหวัดกลุ่มลูกค้าจะเป็นกลุ่มเดียวกับรถคันแรก และพ่อค้า ซึ่งมีความเสี่ยงสูง ในการรับโอน เช่น โครงการลุมพินี เพลส ยูดีโพศรี ขายแล้ว 95% มูลค่าขาย 2,000 ล้านบาท เริ่มส่งมอบห้องชุดปลายปีที่ผ่านมา ขณะนี้ โอนไปได้มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาทเท่านั้น
“ปีที่ผ่านมา หนี้ครัวเรือนไม่กระทบ แต่ดูจากยอดการขายตอนนี้ถูกยกเลิกไป ต้องยอมรับว่าลูกค้ารถคันแรกบางส่วนเป็นกลุ่มเดียวกับผู้ซื้อบ้านหลังแรก หนี้ครัวเริ่มส่งผล กระทบ เพราะตั้งแต่ปลายไตรมาส 3 นับจากมีข่าวหนี้ครัวเรือนยอดขายก็ลดลง จากที่ขายเดือนละ 200 ล้านบาท เหลือแค่ 100 ล้านบาท ยิงแคมเปญออกไปแต่ไม่ค่อยได้ผล” :มุ่งสร้างเสร็จพร้อมโอน
ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทปรับตัวจากการขายสั่งสร้างมีเวลาให้ลูกค้าดาวน์ 5-6 เดือน มาเป็นสร้างเสร็จพร้อมโอน 100% และบ้านสร้างก่อนขาย เช่น พร้อมโอนภายใน 1 เดือน เพราะเจอปัญหาระหว่างดาวน์แล้วลูกค้าก่อหนี้เพิ่ม เมื่อถึงเวลาโอนปรากฏว่ากู้ไม่ผ่าน
ขณะเดียวกัน มีการวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้าและรายได้ต่อเดือน เพื่อแนะนำลูกค้าซื้อบ้านในราคาสอดคล้องกับความสามารถกู้
“สถิติกู้ไม่ผ่านลดลงบางโครงการ แต่ ไม่ทุกโครงการ การปรับกลยุทธ์ทาวน์เฮาส์แบบสร้างก่อนขาย เชื่อมโยงกับการพัฒนาระบบก่อสร้างพรีแคสต์เสร็จเร็วขึ้น ไม่เช่นนั้นโครงการที่ขายดีจะสร้างไม่ทัน” :ชี้หนี้ครัวเรือนผ่อนคลายใน3ปี
เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ทำให้ความสามารถการซื้อบ้านลดลง กู้สถาบันการเงินผ่านไม่ค่อยผ่าน หรือกู้ได้ไม่ถึง 90-95%
สำหรับการรับมือปัญหาลูกค้ากู้ธนาคารไม่ผ่าน ใช้วิธีพรี แอพพรูฟ รายได้และประวัติเครดิตลูกค้าก่อนวางเงินจอง เฉลี่ยมีลูกค้าที่ไม่ผ่านขั้นนี้ 15-20% หากต้องการซื้อบ้านจริงๆ จะแนะนำให้หาผู้กู้ร่วม เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์จะมีลูกค้าอีก 5-10% ที่กู้ไม่ผ่าน เนื่องจากระหว่างทางลูกค้าอาจก่อหนี้เพิ่ม หรือกลายเป็นหนี้เสีย ทำให้กู้ไม่ผ่านเมื่อถึงวันโอน โดยเฉพาะคอนโด ที่ผ่อนดาวน์ 12-18 เดือน
ไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรม การบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ภาระหนี้ครัวเรือน ที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้โอกาสกู้ธนาคาร ผ่านยากขึ้น โดยยอดปฎิเสธสินเชื่อลูกค้า เพิ่มขึ้น 15-20% จากเดิมอยู่ที่ 10-12%
เพื่อบริหารความเสี่ยง จึงเน้นกลุ่ม ผู้บริโภคระดับกลางขึ้นไป เพราะมีตลาดกลางล่าง มีศักยภาพในการซื้อลดลง กำลังซื้อกลุ่มนี้จะกลับมาฟื้นตัวอาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี หลังภาระหนี้ภาคครัวเรือนเริ่มผ่อนคลายลง
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ