ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 เป็นหนึ่งธุรกิจที่ไม่ง่าย จากสถานการณ์เศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงอย่าง รวดเร็วจากปัจจัยภายในและภายนอก โดย 3 นายกสมาคมอสังหาฯ สะท้อน มุมมองอุตสาหกรรมและและภาวะ เศรษฐกิจ แม้ว่า “ดีกว่า” ปีที่ผ่านมา แต่ยัง มีตัวแปรไม่น้อย โจทย์ใหญ่ยังคงเป็น “กำลังซื้อ” ที่มีอยู่จำกัด เนื่องจากหนี้สินครัวเรือนต่อจีดีพีสูงกว่า 80% กดดันให้บรรยากาศซื้อขายที่อยู่อาศัยสะดุด
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายก สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวโน้ม อสังหาฯ ปีนี้ เติบโตประมาณ 5% คิดเป็นมูลค่ารวม 5 แสนล้านบาท เป็นไปตามทิศทางการเติบโตของเศรษฐกิจไทย (จีดีพี) ที่คาดว่าจะขยายตัว 4% ขณะที่ ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล คาดมีขนาดตลาดประมาณ 3.15 แสนล้านบาท ขยายตัว 0-5% เช่นเดียวกับการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ใกล้เคียงกับปี 2557 ที่มีมูลค่า 3-3.2 แสนล้านบาท
โจทย์ใหญ่การทำธุรกิจปีนี้ คือ “กำลังซื้อ” ที่ไล่ไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น จากราคาที่ดินที่ปรับตัว สูงขึ้นรวดเร็ว เกินกำลังซื้อที่อยู่อาศัย ของผู้บริโภค ที่สำคัญสัดส่วนหนี้สินต่อ ครัวเรือนต่อจีดีพี สิ้นไตรมาส 3 ที่ผ่านมา อยู่ที่ 83% ยังไม่เห็นสัญญาณจะปรับ ลดลงจากครึ่งปีแรก เมื่อเทียบกับปี 2554 ก่อนน้ำท่วมใหญ่ ช่วงนั้นหนี้ต่อครัวเรือน อยู่ที่ 60% แนวโน้มหนี้ภาคครัวเรือนที่สูงขึ้น จะทำให้สภาพคล่องในระบบการเงินตึงตัว ส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวัง การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องมีความเร็วในการ มองตลาด และต้องใช้ความเร็วในการ พัฒนาโครงการ เข้าจับความต้องการ ที่มีอยู่จำกัด เพราะหากเข้าไปแล้ว ผู้ประกอบการรายอื่นเข้าต่อไม่ได้ ดีมานด์ถูกดูดไปหมด
“หนี้ครัวเรือน เป็นแรงกดดัน ต่อเนื่องของการทำตลาดในปีนี้ กระทบ กลุ่มตลาดระดับกลางและล่าง ประกอบกับช่วงปลายปี2557 ผู้ประกอบการต่างเร่ง เปิดตัวโครงการเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก เฉพาะเดือน 2 เดือน ก.ย.-ต.ค. คอนโดมิเนียมเปิดตัวมากถึง 36 โครงการ กว่า 1.54 หมื่นยูนิต ทำให้ดีมานด์มีการ ดูดซับไปจำนวนมาก ต้องรอระยะเวลา การสะสมของกำลังซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ เปรียบเสมือนเรืออวนลำใหญ่ลากปลา ไปแล้ว ต้องรอเวลาให้ปลาโตก่อนถึงจะ จับใหม่ได้”
:ตลาดบ้านราคา3-4ล้านฝืด
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ เติบโตมากกว่าปีที่ผ่านมา ตามการ ขยายตัวของภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น มองว่า จะเป็นปีทองของอสังหาฯ เติบโตดีที่สุด ในรอบ 16 – 20 ปี โดยมีปัจจัยบวกมาจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลคาดว่าแล้วเสร็จปีหน้าหลายสาย ทำให้กำลังซื้อสูงขึ้น อีกทั้งการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ทำให้ไทยเป็นศูนย์กลางทางการค้าและ การลงทุน ยิ่งทำให้ความต้องการใน ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากตามไปด้วย คาดว่า ปริมาณคอนโดเกิดใหม่ปีหน้าจะเพิ่ม สัดส่วนเป็น 50% ของจำนวนอสังหาฯ เกิดใหม่ทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องกังวล คือ ปัญหาการขาดแคลนแรงงานภาคการก่อสร้าง อาจทำให้หลายโครงการต้อง ชะลอการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้ลูกค้า อาจถึงขั้นแย่งชิงแรงงานภาคการก่อสร้าง
“ปีนี้ ผู้ประกอบการยังต้องเหนื่อย ต่อ การพัฒนาโครงการทำเลต้องดี โปรดักส์ต้องใช่ ต้องทำบ้านราคาสูง 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือลงตลาดล่างยูนิตเริ่มต้น 1 ล้านบาทไปเลย ส่วนตลาดระดับกลาง ราคา 3-4 ล้านบาท จะเหนื่อยเพราะลูกค้าส่วนหนึ่งทำธุรกิจเอสเอ็มอี ทำการค้า แบบใช้เงินหมุน ขายของได้เงินวันรุ่งขึ้น ก็ต้องซื้อของเข้าร้าน จึงไม่ได้เดินบัญชีธนาคารสม่ำเสมอ เมื่อซื้อบ้านเวลากู้ จะผ่านยากกว่าพนักงานบริษัททั้งที่รายได้เข้าเกณฑ์”
:หนี้ครัวเรือนฉุดซื้อขายสะดุด
อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปในทิศทางเดียวกัน เติบโตประมาณ 8% เพราะมีปัจจัยลบ ลดน้อยลงกว่าปี 2557 ที่มีปัญหาการเมือง แต่ปีนี้มีเพียงปัญหาเศรษฐกิจต่างประเทศไม่ฟื้น 100% ต้องพิจารณาภาคการส่งออก หากเติบโต ต่ำกว่าคาด อาจกระทบต่อรายได้ของ คนกลุ่มหนึ่งที่อาศัยการส่งออก ส่วนธุรกิจท่องเที่ยว และการบริโภคภายในประเทศจะดีขึ้น
อย่างไรก็ดี ต้องพิจารณาผลจาก การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนด้วยว่าคึกคักหรือไม่ การค้าชายแดนอาจมีความคึกคักมากขึ้น แต่การย้ายฐานการลงทุน ของประเทศต่างๆ มาไทยมีจำนวนมาก แค่ไหน พิจารณาจากลงทุนเพิ่มขึ้น ทั้งการขายที่ดิน การสร้างโรงงานในนิคม อุสาหกรรม มีผลต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั้งด้านการขายและเช่า
“กำลังซื้อในตลาดยังมี แต่ต้องดูว่าซัพพลายใหม่ หากตอบโจทย์ตลาด การตอบรับก็จะยังดี แต่หากไม่ใช่ซัพพลายที่ตลาดต้องการยอดขายคงไม่ดีนัก เพราะปัญหาหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง หากยัง มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจะส่งผลกระทบต่อ กำลังซื้อ” ภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้นมีผลโดยตรง กับการจับจ่ายใช้สอย และพิจารณา ความสามารถในการขอสินเชื่อ โดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัย ใช้เวลาผ่อนนาน 15-20 ปี
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ