อาคารสำนักงานโดยทั่วไปถูกจัดแบ่งคุณภาพออกเป็นเกรดต่าง ๆ โดยเกรดเอ เป็นอาคารที่มีคุณภาพสูงสุด ซึ่งมักมีค่าเช่าสูงตามไปด้วย อย่างไรก็ตาม ขณะนี้วงการอสังหาริมทรัพย์กระทั่งในระดับภูมิภาค และระดับโลก กำลังมีการพิจารณาเพิ่มเกรดอาคารสำนักงานขึ้นอีกหนึ่งระดับ คือ เกรดพรีเมียม แม้ในกรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานจำนวนไม่มากที่มีคุณสมบัติตรงตามเกรดใหม่นี้ แต่เชื่อว่าโครงการใหม่ ๆ ในอนาคตจะได้รับการออกแบบ และบริหารจัดการให้เป็นอาคารเกรดพรีเมียมมากขึ้น ตามรายงานจากบริษัทที่ปรึกษา และบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล
การจัดแบ่งเกรดอาคารสำนักงาน มักทำโดยบริษัทบริการและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประโยชน์ในการศึกษาผลประกอบการของตลาดอาคารสำนักงานในแต่ละเกรด ส่วนผู้พัฒนาโครงการ และเจ้าของอาคารใช้การจัดแบ่งเกรดนี้เป็นเป็นเกณฑ์อ้างอิงประกอบการกำหนดอัตราค่าเช่า ขณะที่ผู้เช่าใช้เกรดของอาคารเป็นหลักเกณฑ์ประกอบการพิจารณาว่า อาคารนั้น ๆ มีคุณสมบัติสอดคล้องกับความต้องการของตนและค่าเช่าหรือไม่
นายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอาคาร เจแอลแอล กล่าวว่า “แม้การแบ่งเกรดอาคารอาจถูกมองว่า เป็นความคิดเห็นส่วนตัว เนื่องจากมีปัจจัยหลายปัจจัยที่มีผลต่อค่าเช่าของอาคาร ในขณะที่อาคารเกรดเอ และเกรดพรีเมียม มีคุณสมบัติหลายประการที่ตรงกัน อาทิ คุณภาพการก่อสร้าง ประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์ และทำเลที่ตั้ง แต่ยังมีข้อแตกต่างสำคัญ ๆ ที่สามารถแบ่งแยกอาคารสองเกรดนี้ออกจากกัน อาทิ อาคารเกรดพรีเมียมมักเป็นอาคารรุ่นใหม่ที่มีสเป็คสูงขึ้น ไม่ว่าจะในทางเทคนิค การออกแบบ การก่อสร้าง การจบงาน งานระบบ และอุปกรณ์ที่ติดตั้ง และการตกแต่ง เป็นต้น”
นอกเหนือจากคุณสมบัติทางกายภาพแล้ว ยังมีคุณสมบัติทางนามธรรมที่ใช้เป็นเกณฑ์ในการกำหนดเกรดอาคารด้วย อาทิ ภาพลักษณ์ของอาคาร ซึ่งอาคารที่มีภาพลักษณ์ดีมักมีความสามารถในการแข่งขันสูง เนื่องจากสามารถส่งเสริมภาพลักษณ์ขององค์กร หรือบริษัทที่มีสถานประกอบการในอาคารนั้นๆ
คุณภาพการบริหารจัดการอาคาร เป็นอีกคุณสมบัติหนึ่งทางนามธรรมที่ใช้เป็นเกณฑ์ในการกำหนดเกรดพรีเมียมของอาคาร ทั้งนี้ นอกเหนือจากมาตรฐานด้านการรักษาความปลอดภัย และความยั่งยืนด้านพลังงาน และสิ่งแวดล้อม การบริหารจัดการของอาคารเกรดพรีเมียมยังให้ความสำคัญอย่างมากกับการสร้างความพึงพอใจให้กับผู้ใช้อาคาร ซึ่งประกอบด้วยสมาชิกของบริษัท หรือองค์กรต่าง ๆ ที่เช่าพื้นที่ในอาคาร ไม่ว่าจะเป็นคุณภาพของบริการต่าง ๆ ภายในอาคาร รวมไปจนถึงกิจกรรมต่าง ๆ ที่ฝ่ายบริหารจัดให้มีขึ้นเพื่อสร้างการมีส่วนร่วม และประสบการณ์ที่ดีของบริษัทผู้เช่าพื้นที่ในอาคาร
นายเด็กซ์เตอร์ กล่าวว่า ในการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรดพรีเมียม ผู้พัฒนาโครงการต้องมีการกำหนดเป้าหมายที่ชัดเจน และดึงที่ปรึกษาที่มีความเชี่ยวชาญด้านต่าง ๆ ให้เข้ามามีส่วนร่วมนับตั้งแต่เริ่มต้นตั้งแต่ขั้นตอนการวางแผนโครงการ ซึ่งที่ปรึกษาเหล่านี้ไม่ได้หมายถึงเฉพาะแต่บริษัทสถาปนิก และวิศวกรรมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงบริษัทผู้เชี่ยวชาญด้านความยั่งยืนทางพลังงาน และสิ่งแวดล้อม และบริษัทผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารจัดการอาคารด้วย
สำหรับในกรุงเทพฯ อาคารสำนักงานที่จัดได้ว่าอยู่ในกลุ่มเกรดพรีเมียมยังมีสัดส่วนไม่มาก ตัวอย่างเช่น อาคารปาร์ค เวนเชอร์ อีโคคอมเพล็กซ์, อาคารสาทร สแควร์, อาคารเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ และ เอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ เป็นต้น
ขณะที่อาคารสำนักงานเกรดพรีเมียมที่มีอยู่ในขณะนี้ล้วนเป็นอาคารที่ประสบความสำเร็จสูง โครงการอาคารสำนักงานใหม่กำลังจะเกิดขึ้นตามมา จะมุ่งเน้นการเป็นอาคารเกรดพรีเมียมด้วยเช่นกัน ตัวอย่างเช่น โครงการวัน แบงค็อก โดยกลุ่มทีซีซี ซึ่งได้รับการคาดหมายว่าจะเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการออกแบบ และเทคโนโลยีที่ก้าวหน้าที่สุดในเอเชียแปซิฟิก และตั้งเป้าให้อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในโครงการ รวมถึงอาคารสำนักงาน มีคุณภาพระดับเกรดพรีเมียม
“จากการที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ที่สร้างเสร็จใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ล้วนเป็นอาคารเกรดเอ คุณภาพเกรดเอ ซึ่งถือได้ว่าเป็นจุดขายสำคัญในปัจจุบันอาจไม่ได้เป็นสิ่งที่สร้างความแตกต่างได้อีกต่อไปในอนาคต ดังนั้น เชื่อว่าโครงการอาคารสำนักงานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ในอนาคต จะมุ่งเน้นการเป็นอาคารเกรดพรีเมียมมากขึ้น” นายเด็กซ์เตอร์ กล่าว
ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา