อสังหาฯ ปีหน้ายังเสี่ยง ปัจจัยลบ LTV ดอกเบี้ยขาขึ้น การเมือง ฉุดตลาดปี 62 โตลดลง ศูนย์ข้อมูลฯ เผย กทม.-ปริมณฑล
ยูนิตเหลือขาย 1.39 แสนยูนิต ที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้านบาทเหลือขายมากที่สุด แนะผู้ประกอบการเช็กสต๊อกแต่ละทำเลก่อนลงทุน
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานกลยุทธ์ 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 คาดว่า ตลาดจะเติบโตในอัตราที่ลดลง จากปัจจัยลบไม่วาจะเป็น มาตรการ LTV อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น การเมืองซึ่งจะกระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้อัตราการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ลดลง โดยคาดว่าจะมีหน่วยเหลือขายราว 139,500 หน่วย ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องเช็กจำนวนซัปพรายในแต่ละทำเลก่อนว่ามีมากน้อยเพียงใด เพื่อที่จะได้พัฒนาสินค้าออกมาให้สมดุลกับความต้องการในทำเลนั้นๆ
สำหรับหน่วยเหลือขายในตลาดปี 2562 จำนวน 139,500 หน่วย แบ่งเป็นโครงการโครงการบ้านจัดสรรมีประมาณ 77, 544 หน่วย คิดเป็น 55.6%, อาคารชุด 61,955 หน่วย คิดเป็น 44.4% หากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย จะพบว่า อาคารชุดเหลือขายมากที่สุด 44.4% รองลงมา เป็นทาวน์เฮาส์ 31.4% บ้านเดี่ยว 17.2% ที่เหลือเป็นบ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยเหลือขายมากที่สุดในตลาดราคา 2-3 ล้านบาท
นายวิชัย กล่าวต่อว่า อัตราการดูดซับเฉลี่ยต่อเดือน พบว่า ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา มีอัตราการดูดซับเฉลี่ย 4.6% ต่อเดือน และคาดว่าในครึ่งแรกปี 62 จะเกิดภาวะเร่งขายเร่งโอนก่อนที่มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 62 ซึ่งจะทำให้อัตราการดูดซับเพิ่มเป็น 4.8% หลังจากนั้นอัตราการดูดซับจะลดลงโดยประเมินว่าในครึ่งปีหลังจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 4.2%
ส่วนผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกปี 2561 มีหน่วยเหลือขาย จำนวน 131,819 หน่วย หรือ 29.1% ของหน่วยในผังโครงการทั้งหมด โดยโครงการบ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายจำนวน 74,976 หน่วย หรือ 37.7% ของหน่วยในผังโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด และโครงการอาคารชุด มีหน่วยเหลือขายจำนวน 56,843 หน่วย หรือ 22.4% ของหน่วยในผังโครงการอาคารชุดทั้งหมด
ลำลูกกา แชมป์ทำเลบ้านจัดสรรเหลือขาย
นอกจากนี้ยังพบว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2561 บ้านจัดสรรเหลือขาย 74,976 หน่วย ทำเลที่มีจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1.ลำลูกกา, คลองหลวง, ธัญบุรี, หนองเสือ เหลือขายกว่า 13,437 หน่วย มูลค่า 46,764 ล้านบาท ประเภทที่เหลือขายมากที่สุด ทาวนเฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท
อันดับที่ 2 บางใหญ่ บางบัวทอง บางกรวย ไทรน้อย เหลือขาย 11,367 หน่วย มูลค่า 47,727 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
อันดับที่ 3 บางพลี บางบ่อ บางเสาธง เหลือขาย 9,327 หน่วย มูลค่า 37,233 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
อันดับที่ 4 เมืองสมุทรปราการ พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ เหลือขาย 5,376 หน่วย มูลค่ารวม 16,282 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ ราคา 1.5-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
และอันดับที่ 5 คลองสามวา มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง เหลือขาย 4,704 หน่วย มูลค่า 21,071 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
นนทบุรี อาคารชุดเหลือขายมากที่สุด
ส่วนอาคารชุดเหลือขายในช่วงครึ่งแรกปี 61 จำนวน 56,843 หน่วย ทำเลที่มีอาคารชุดเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับ ได้แก่ อันดับที่ 1.เมืองนนทบุรี ปากเกร็ด เหลือขาย 9,202 หน่วย มูลค่ารวม 23,577 ล้านบาท ประเภทห้องชุดที่เหลือขายมากที่สุด คือ ขนาด 1 ห้องนอน ระดับราคา 2-3 ล้านบาท
อันดับที่ 2 เมืองสมุทรปราการ, พระประแดง, พระสมุทรเจดีย์ เหลือขาย 6,645 หน่วย มูลค่ารวม 13,404 ล้านบาท ห้องชุดประเภท 1 ห้องนอน ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
อันดับที่ 3 ห้วยขวาง, จตุจักร, ดินแดง เหลือขาย 6,493 หน่วย มูลค่ารวม 26,610 ล้านบาท ห้องชุดประเภท 1 ห้องนอนระดับราคา 3-5 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
อันดับที่ 4 ตลิ่งชัน, บางแค, ภาษีเจริญ, หนองแขม, ทวีวัฒนา เหลือขาย 4,954 หน่วย มูลค่า 11,200 ล้านบาท ห้องชุดประเภท 1 ห้องนอน ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
อันดับที่ 5 ธนบุรี, คลองสาน, บางกอกน้อย, บางกอกใหญ่, บางพลัด เหลือขาย 4,617 หน่วย มูลค่า 14,943 ล้านบาท ประเภท 1 ห้องนอน ราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
นายวิชัย กล่าวต่อว่า สำหรับภาพรวมอุปทานโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกปี 2561 ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2560 ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด เนื่องจากอัตราการดูดซับของที่อยู่อาศัยเกือบทุกประเภทเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2560 โดยมีรายละเอียด ดังนี้
โครงการบ้านจัดสรร ที่อยู่ในระหว่างการขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 1,041 โครงการ มีหน่วยในผังของทุกโครงการรวมกัน 198,715 หน่วย มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 74,976 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 330,752 ล้านบาท (เทียบกับในช่วงครึ่งแรกปี 2560 มีจำนวน 1,126 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการประมาณ 208,237 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 78,219 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 328,475 ล้านบาท)
ทั้งนี้ หน่วยในผังโครงการทั้งหมด 198,715 หน่วย ส่วนใหญ่ 51.6% เป็นทาวน์เฮาส์ รองลงมา 32.6% เป็นบ้านเดี่ยว 11.4% เป็นบ้านแฝด ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์ และที่ดินเปล่า
แยกตามสถานะของการก่อสร้าง พบว่า ส่วนใหญ่เป็นหน่วยที่ก่อสร้างเสร็จจำนวน 133,040 หน่วย คิดเป็น 67.0% ของหน่วยในผังทั้งหมด รองลงมาเป็นหน่วยที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างจำนวน 34,825 หน่วย คิดเป็น 17.5% และหน่วยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง จำนวน 30,850 หน่วย คิดเป็น 15.5% โดยหน่วยที่ก่อสร้างเหลือขาย หรือบ้านว่างมีจำนวน 17,077 หน่วย หรือ 12.8% ของหน่วยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด
พระโขนง บางนา สวนหลวงทำเลบ้านขายดี
ทำเลบ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานครที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1) ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 2) ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง 3) ทำเลลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ 4) ทำเลหลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน 5) ทำเลตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา
ทำเลบ้านจัดสรรในเขตปริมณฑลที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1) ทำเลเมืองสมุทรสาคร 2) ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 3) ทำเลพุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน 4) ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 5) ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย
ในช่วงครึ่งแรกปี 2561 บ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประเภททาวน์เฮาส์ มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 12,020 หน่วย มีอัตราดูดซับ 3.9% ต่อเดือน สูงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2560 ซึ่งมีอัตราดูดซับ 3.6% โดยบ้านเดี่ยว มีหน่วยขายได้ใหม่ จำนวน 5,809 หน่วย มีอัตราดูดซับ 3.2% ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกปี 2560 ซึ่งมีอัตราดูดซับ 3.0% และบ้านแฝด มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 1,895 หน่วย มีอัตราดูดซับ 3.2% ต่อเดือน ลดลงเล็กน้อยจากช่วงครึ่งแรกปี 2560 ซึ่งมีอัตราดูดซับ 4.1% และอาคารพาณิชย์ มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 592 หน่วย มีอัตราดูดซับ 3.1% ต่อเดือน ลดลงเล็กน้อยจากช่วงครึ่งแรกปี 2560 ซึ่งมีอัตราดูดซับ 3.8%
สำหรับโครงการอาคารชุด ที่อยู่ในระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน 453 โครงการ มีหน่วยในผังของทุกโครงการรวมกัน 253,899 หน่วย มีหน่วยห้องชุดเหลือขาย หรือเป็นอุปทานในตลาด 56,843 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 191,683 ล้านบาท (เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2560 ซึ่งมีโครงการอาคารชุด 437 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการ 242,852 หน่วย มีหน่วยเหลือขาย 63,658 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 197,598 ล้านบาท)
ทั้งนี้ หน่วยในผังโครงการทั้งหมด 253,899 หน่วย ส่วนใหญ่ 68.0% เป็นห้องชุดแบบหนึ่งห้องนอน รองลงมา 19.4% เป็นห้องแบบสตูดิโอ และ 11.8% เป็นแบบสองห้องนอน ที่เหลือเป็นแบบสามห้องนอนขึ้นไป
เมื่อแยกตามระดับราคา หน่วยในผังโครงการส่วนใหญ่ 35.2% อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท 29.5% อยู่ในช่วงราคา 2.01-3.00 ล้านบาท 18.2% อยู่ในช่วงราคา 3.01-5.00 ล้านบาท ที่เหลืออีก 17.1% อยู่ในช่วงราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท
แยกตามสถานะของการก่อสร้าง พบว่า ส่วนใหญ่เป็นหน่วยที่ก่อสร้างเสร็จ จำนวน 133,568 หน่วย คิดเป็น 52.6% ของหน่วยในผังทั้งหมด รองลงมา เป็นหน่วยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง จำนวน 92,088 หน่วย คิดเป็น 36.3% และหน่วยที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง จำนวน 28,243 หน่วย คิดเป็น11.1% โดยหน่วยที่ก่อสร้างเหลือขาย หรือบ้านว่าง มีจำนวน 19,088 หน่วย หรือ 14.3% ของหน่วยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด
สีลม สาทร แชมป์ทำเลฮอตคอนโดฯ
ทำเลอาคารชุดในกรุงเทพมหานครที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1) ทำเลสีลม-สาทร-บางรัก 2) ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง 3) ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4) ทำเลบางซื่อ-ดุสิต 5) ทำเลบึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง
ทำเลอาคารชุดในเขตปริมณฑลที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1) ทำเลกระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว 2) ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย 3) ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 4) ทำเลเมืองนครปฐม-กำแพงแสน-บางเลน-ดอนตูม 5) ทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ
ในช่วงครึ่งแรกปี 2561 อาคารชุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีหน่วยขายได้ใหม่ จำนวน 27,781 หน่วย หรือคิดเป็น14.1% ของหน่วยขายได้ทั้งหมดของอาคารชุด มีอัตราดูดซับ 5.5% ต่อเดือน สูงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2560 ซึ่งมีอัตราดูดซับ 5.0%
ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา